Κατανόηση του δείκτη περίπτωσης Case-Shiller
Ίσως έχετε ακούσει το δείκτη Case-Shiller που αναφέρεται επανειλημμένα στις ειδήσεις. Ίσως ξέρετε ότι έχει σχέση με τις τιμές των κατοικιών και την αγορά κατοικίας. Αλλά τι είναι αυτός ο δείκτης, ακριβώς, και πώς σας επηρεάζει;
Τι είναι ο δείκτης Case-Shiller;
Ο δείκτης Case-Shiller αναπτύχθηκε στη δεκαετία του 1980 από τρεις οικονομολόγους: Allan Weiss, Karl Case και Robert Shiller. Το τρίο αργότερα σχημάτισε μια εταιρεία για να πουλήσει την έρευνά τους. η εταιρεία αυτή αγοράστηκε από την Fiserv, Inc., η οποία καταγράφει τα δεδομένα πίσω από το ευρετήριο. Στη συνέχεια τα δεδομένα διανέμονται από την Standard & Poor's.
Ο δείκτης, ο οποίος είναι τυπικά γνωστός ως S & P / Case-Shiller, δεν είναι στην πραγματικότητα ένας δείκτης. Υπάρχουν πραγματικά αρκετοί δείκτες:
- Ο εθνικός δείκτης τιμών κατοικίας, ο οποίος καλύπτει εννέα μεγάλα τμήματα απογραφής. Υπολογίζεται ανά τρίμηνο και δημοσιεύεται την τελευταία Τρίτη του Φεβρουαρίου, Μαΐου, Αυγούστου και Νοεμβρίου.
- Ο σύνθετος δείκτης 10 πόλεων, ο οποίος καλύπτει τη Βοστώνη, το Σικάγο, το Ντένβερ, το Λας Βέγκας, το Λος Άντζελες, το Μαϊάμι, τη Νέα Υόρκη, το Σαν Ντιέγκο, το Σαν Φρανσίσκο και την Ουάσινγκτον.
- Ο σύνθετος δείκτης 20 πόλεων, ο οποίος περιλαμβάνει όλες τις παραπάνω πόλεις, όπως Ατλάντα, Σαρλότ, Κλίβελαντ, Ντάλας, Ντιτρόιτ, Μινεάπολις, Φοίνιξ, Πόρτλαντ, Σιάτλ και Τάμπα.
- Είκοσι μεμονωμένοι δείκτες περιοχής μετρό για κάθε μία από τις πόλεις που αναφέρονται παραπάνω.
Οι δείκτες, εκτός από τον εθνικό δείκτη, δημοσιεύονται την τελευταία Τρίτη κάθε μήνα στις 9 π.μ. EST. Υπάρχει χρονική υστέρηση δύο μηνών στα δεδομένα που αναφέρονται, οπότε η έκθεση που εκδόθηκε τον Μάιο καλύπτει μόνο τις πωλήσεις κατοικιών μέχρι τον Μάρτιο.
Κάθε δείκτης μετρά τις μεταβολές στις τιμές μονοκατοικιών, ανεξάρτητες κατοικίες (επίσης γνωστές ως κατοικίες) χρησιμοποιώντας τη μέθοδο επαναλαμβανόμενων πωλήσεων, η οποία συγκρίνει τις τιμές πώλησης των ίδιων ακινήτων με την πάροδο του χρόνου. Εξαιρούνται οι νέες κατασκευές - δεδομένου ότι αυτά τα σπίτια δεν έχουν πωληθεί προηγουμένως, δεν υπάρχει τρόπος υπολογισμού του τρόπου με τον οποίο άλλαξαν οι τιμές πώλησής τους έως ότου είχαν δύο ιδιοκτήτες (κατά το οποίο δεν είναι πλέον νέες κατασκευές). Τα condos και τα co-ops δεν περιλαμβάνονται σε κανένα από τα μεγάλα ευρετήρια. Ωστόσο, υπάρχει ένας ξεχωριστός δείκτης condo που παρακολουθεί τις τιμές σε πέντε μεγάλες αγορές: Βοστώνη, Σικάγο, Νέα Υόρκη, Λος Άντζελες και Σαν Φρανσίσκο.
Οι τύποι πωλήσεων που παρακολουθούνται από τους δείκτες Case-Shiller ονομάζονται συναλλαγές πώλησης όπλων. Πρόκειται για συναλλαγές όπου το σπίτι πωλήθηκε στην αγοραία αξία και τα στοιχεία των τιμών πώλησης μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να αποκτήσουν ακριβή στιγμιότυπα της αγοράς κατοικίας. Μια συναλλαγή στην οποία μια μητέρα πωλούσε το σπίτι της στον γιο της για μια ευνοϊκή τιμή κάτω από την αγορά δεν θα συμπεριλαμβανόταν σε κανένα δείκτη Case-Shiller, διότι δεν αντανακλά με ακρίβεια τη συνολική δραστηριότητα της αγοράς κατοικίας. Οι πωλήσεις αποκλεισμού περιλαμβάνονται στους δείκτες διότι μια πώληση μεταξύ μιας τράπεζας και ενός ατόμου θεωρείται και η πώληση όπλων και η επαναλαμβανόμενη πώληση.
Εξαιρούνται επίσης από το ευρετήριο οι ιδιότητες των οποίων οι αλλαγές επωνυμίας (ένα ακίνητο που θεωρήθηκε πρόσφατα ως σπίτι αλλά τώρα είναι condo δεν θα περιλαμβάνονται), οι πωλήσεις πριν ή μετά από μια ιδιοκτησία έχει αλλάξει δραματικά (όπως ένα σπίτι δύο υπνοδωματίων αναδιαμορφωμένο σε μια κατοικία πέντε υπνοδωματίων) και συναλλαγές που εμφανίζονται να έχουν σφάλματα δεδομένων (ένα σπίτι πωλημένο για $ 100.000 αργότερα αναφερόμενο ως πωλείται για $ 10.000, για παράδειγμα).
Γιατί οι τιμές των κατοικιών έχουν σημασία
Προφανώς, εάν ψάχνετε να αγοράσετε ή να πωλήσετε ένα ακίνητο ιδιοκτησίας, θα σας ενδιαφέρει αν οι τιμές κατοικιών ανεβαίνουν ή κατεβαίνουν και πόσο. Αν πουλάτε και οι τιμές φαίνεται να αυξάνονται, ίσως θελήσετε να συγκρατήσετε τις πωλήσεις ενώ περιμένετε και δείτε εάν οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν. Αν αγοράζετε και βλέπετε τις τιμές να ανεβαίνουν, ίσως θελήσετε να επιταχύνετε την απόφαση αγοράς ενώ υπάρχουν ακόμη συμφωνίες που πρέπει να γίνουν. Ή αν οι τιμές μειώνονται, ίσως θελήσετε να δείτε αν μπορείτε να συγκρατήσετε την αγορά σας ενώ οι τιμές συνεχίζουν να βυθίζονται. Φυσικά, κανένα άτομο ή δείκτης δεν μπορεί πραγματικά να προβλέψει τι θα συμβεί στις τιμές των κατοικιών.
Ακόμη και αν δεν αγοράζετε ή πουλάτε σπίτι, οι τιμές των κατοικιών αποτελούν ένδειξη για το πώς λειτουργεί η ευρύτερη οικονομία. Οι άνθρωποι αισθάνονται σίγουροι ότι τώρα είναι μια καλή στιγμή για να κάνετε μια μεγάλη, δαπανηρή επένδυση; Πόσο καλά λειτουργεί μια οικονομική γεωγραφική περιοχή; Πώς λειτουργούν οι επιχειρήσεις που έχουν μεγάλο μερίδιο στον τομέα της στέγασης; Ο δείκτης Case-Shiller παρέχει μια διορατικότητα σε όλες αυτές τις ερωτήσεις.
Είναι ακόμη δυνατό να επωφεληθείτε έμμεσα από τις μεταβολές των τιμών των κατοικιών έμμεσα, επενδύοντας σε συμβόλαια μελλοντικής εκπλήρωσης και επιλογές S & P / Case-Shiller Home Price Indexes (CSI). Αυτός ο τύπος επένδυσης συνιστάται σε επιχειρήσεις όπως οι κατασκευαστές ακινήτων και ακίνητων περιουσιών, οι τράπεζες, οι δανειστές ενυπόθηκων δανείων και οι εγχώριοι προμηθευτές για να τους βοηθήσουν να μετριάσουν τον κίνδυνο των μεγάλων μεριδίων τους στον τομέα της στέγασης. Ακόμη και οι επιχειρήσεις που έχουν λίγα ή δεν έχουν καμία σχέση με τη στέγαση μπορεί να θέλουν να επενδύσουν σε αυτά τα προϊόντα για να διαφοροποιήσουν τους επενδυτικούς κινδύνους τους οποίους εκτίθενται.
Τέλος, πολλοί άνθρωποι έχουν τουλάχιστον τουλάχιστον, αν όχι περισσότερο, επενδύσεις στα σπίτια τους, όπως κάνουν και στα αποθέματα. Οι μεταβολές των τιμών στο σπίτι επηρεάζουν σημαντικά τη συνολική αξία των χαρτοφυλακίων τους.
Εναλλακτικοί δείκτες στέγασης
Οι δείκτες Case-Shiller, αν και ίσως οι πιο γνωστοί, δεν είναι οι μόνοι που παρακολουθούν τις τιμές των κατοικιών.
Ο Ομοσπονδιακός Οργανισμός Χρηματοδότησης Στέγης των ΗΠΑ (FHFA) δημοσιεύει έναν τριμηνιαίο δείκτη τιμών κατοικιών, ο οποίος έχει έξυπνα κατονομάσει τον δείκτη HPI (ή δείκτη τιμών κατοικιών). Χρησιμοποιεί τη μέθοδο επανάληψης πωλήσεων Case-Shiller για τους υπολογισμούς της, αλλά καλύπτει 363 μητροπολιτικές περιοχές και περιλαμβάνει αναχρηματοδοτήσεις, όχι μόνο πωλήσεις. Σύμφωνα με την FHFA, ο δείκτης αυτός καλύπτει μόνο τις «ιδιόκτητες μονοκατοικίες των οποίων τα ενυπόθηκα δάνεια έχουν αγοραστεί ή τιτλοποιηθεί από την Fannie Mae ή Freddie Mac από τον Ιανουάριο Πολύ μεγάλα στεγαστικά δάνεια που ονομάζονται jumbo υποθήκες δεν αγοράζονται ούτε τιτλοποιούνται από Fannie Mae ή Freddie Mac. οι υποθήκες δεν περιλαμβάνονται στον δείκτη.
Μια εταιρεία που ονομάζεται Πρώτη Αμερική CoreLogic παράγει το Δείκτη Τιμών Δανείου LoanPerformance . Χρησιμοποιεί επίσης δεδομένα επαναλαμβανόμενων πωλήσεων, αλλά είναι πολύ πιο ολοκληρωμένη. Σύμφωνα με τον δικτυακό τόπο της εταιρείας, τα δεδομένα καλύπτουν "6.070 ταχυδρομικούς κώδικες (58% του συνολικού πληθυσμού των ΗΠΑ), 519 βασικές στατιστικές περιοχές (CBSA, 85% του συνολικού πληθυσμού των ΗΠΑ) και 898 κομητείες (81% και τα 50 κράτη και η περιφέρεια της Κολούμπια. "
Ο Δείκτης Τιμών Δολωμάτων του ΔΛΠ360 δημοσιεύεται μηνιαίως και καλύπτει τις τάσεις των τιμών σε τέσσερις περιοχές απογραφής των ΗΠΑ, εννέα τμήματα απογραφής των ΗΠΑ και 360 αμερικανικές κομητείες για πωλήσεις μονοκατοικιών από μονοκατοικίες. Αν και το ΔΛΠ360 περιλαμβάνει μόνο τις εμπορικές συναλλαγές, δεν χρησιμοποιεί τη μέθοδο Case-Shiller, λέγοντας ότι "περιορίζει σημαντικά τον αριθμό των διαθέσιμων συναλλαγών για να καθορίσει την τάση που μπορεί να επιδεινωθεί σε βραδύτερες συνθήκες της αγοράς". Αντ 'αυτού, το ΔΛΠ360 χρησιμοποιεί ιδιόκτητη τεχνολογία, επειδή πιστεύει ότι τα δεδομένα σε επίπεδο επαρχίας είναι πιο χρήσιμα από τα δεδομένα που αφορούν την "ευρεία γεωγραφική περιοχή". Μία βασική πτυχή του δείκτη είναι ότι δημοσιεύεται μόνο με μια καθυστέρηση ενός μηνός σε σύγκριση με την υστέρηση των δύο μηνών της Case Shiller, καθιστώντας το δείκτη του χρονοδιαγράμματος.
Δείκτες τιμών ξένων κατοικιών
Επιπλέον, οι Ηνωμένες Πολιτείες δεν είναι η μόνη χώρα που παράγει δείκτες τιμών κατοικιών. Ακολουθούν ορισμένα παραδείγματα άλλων χωρών που παράγουν δείκτες κατοικιών:
- Ο σημαντικότερος δείκτης του Καναδά είναι ο δείκτης τιμών των εθνικών σύνθετων κατοικιών . Χρησιμοποιεί επίσης τη μέθοδο επαναλαμβανόμενων πωλήσεων και συνδυάζει δεδομένα από πωλήσεις μονοκατοικιών στο Βανκούβερ, το Κάλγκαρι, το Τορόντο, την Οττάβα, το Μόντρεαλ και το Χάλιφαξ.
- Ο μόνιμος δείκτης τιμών κατοικίας της Ιρλανδίας από την Ιρλανδία παράγεται από την ιρλανδική τράπεζα μόνιμης tsb, η οποία κατέχει περίπου το 20% των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων της χώρας. Αυτός ο δείκτης λαμβάνει υπόψη το μέγεθος, τον τύπο, την τοποθεσία και άλλα χαρακτηριστικά του σπιτιού, χρησιμοποιώντας μια πολύπλοκη τεχνική γνωστή ως ανάλυση πολλαπλών μεταβλητών γραμμικής παλινδρόμησης.
- Ο σημαντικότερος δείκτης του Ηνωμένου Βασιλείου είναι ο δείκτης τιμών Halifax House, ο οποίος ονομάστηκε μετά τον Halifax, τον μεγαλύτερο δανειστή υποθηκών του Ηνωμένου Βασιλείου. Χρησιμοποιεί επίσης ανάλυση πολλαπλών μεταβλητών γραμμικής παλινδρόμησης.
συμπέρασμα
Ο δείκτης Case-Shiller είναι ένα ευρέως χρησιμοποιούμενο και σεβαστό βαρόμετρο της αμερικανικής αγοράς κατοικίας και της ευρύτερης οικονομίας. Τώρα που καταλαβαίνετε τι είναι και γιατί είναι σημαντικό, την επόμενη φορά που διαβάζετε την εφημερίδα ή βλέπετε τις ειδήσεις, μπορεί να δώσετε λίγο περισσότερη προσοχή όταν ακούτε τον δείκτη Case-Shiller.