Αρνητικό εργαλείο
Η αρνητική εφαρμογή είναι κοινή πρακτική στην επένδυση σε ακίνητα. Πρόκειται για μια μορφή χρηματοοικονομικής μόχλευσης που περιγράφει την αγορά ενός περιουσιακού στοιχείου που παράγει εισόδημα, όπως ένα ακίνητο μίσθωσης, από έναν επενδυτή, όταν το περιουσιακό στοιχείο δεν παράγει αρκετό εισόδημα το κόστος του περιουσιακού στοιχείου. Για παράδειγμα, τα έσοδα από ενοίκια είναι ανεπαρκή για την κάλυψη των βραχυχρόνιων πληρωμών, διατροφής, τόκων ή απόσβεσης του περιουσιακού στοιχείου. Στην ιδανική περίπτωση, το περιουσιακό στοιχείο θα παράγει τελικά αρκετά χρήματα για την κάλυψη αυτών των εξόδων. Ο λόγος για τον οποίο ένας αγοραστής θα χρησιμοποιήσει αρνητικά εργαλεία είναι επειδή οι βραχυπρόθεσμες απώλειες μπορεί να είναι επωφελείς για το φόρο του ιδιοκτήτη σε ορισμένες περιπτώσεις.
Βασικές τακτικές
- Ο αρνητικός προσανατολισμός είναι μια μορφή οικονομικής μόχλευσης που συνήθως παρατηρείται στο πλαίσιο της επένδυσης σε ακίνητα.
- Ένα αρνητικό προσανατολισμένο περιουσιακό στοιχείο είναι ένα στοιχείο που δεν παράγει αρκετό εισόδημα για την κάλυψη του κόστους του.
- Ένας επενδυτής που έχει αρνητικές επιδοτήσεις αναμένει να κερδίσει βραχυπρόθεσμα φορολογικά οφέλη και να πουλήσει τελικά το περιουσιακό στοιχείο σε υψηλότερη τιμή για να καλύψει τις αρχικές ζημίες.
- Η αρνητική μόλυνση γίνεται μόνο κερδοφόρα επιχείρηση όταν το ακίνητο τελικά πωλείται.
Κατανόηση των αρνητικών εργαλείων
Ένα αρνητικό περιουσιακό στοιχείο είναι ένα στοιχείο που δεν παρέχει επαρκή έσοδα για την κάλυψη του κόστους του. Αποφέρει απώλεια για τον ιδιοκτήτη του περιουσιακού στοιχείου. Το όφελος για τον αγοραστή ή τον επενδυτή είναι ότι, ανάλογα με τη χώρα καταγωγής του επενδυτή, το έλλειμμα μεταξύ εισπραχθέντος εισοδήματος και οφειλόμενων τόκων μπορεί να αφαιρεθεί από τους τρέχοντες φόρους εισοδήματος. Οι χώρες που επιτρέπουν αυτή την έκπτωση φόρου περιλαμβάνουν την Αυστραλία, την Ιαπωνία και τη Νέα Ζηλανδία. Άλλες χώρες, όπως ο Καναδάς, η Γαλλία, η Γερμανία, η Σουηδία και οι Ηνωμένες Πολιτείες, επιτρέπουν την έκπτωση αλλά με περιορισμούς. Η επένδυση με τέτοιο τρόπο μπορεί να έχει νόημα σε περιπτώσεις όπου αναμένονται μεγάλα κεφαλαιακά κέρδη κατά τη στιγμή της πώλησης, τα οποία θα αποδώσουν διαλείπουσες απώλειες.
Επωφελείται από το αρνητικό εργαλείο
Η αρνητική μόχλευση γίνεται μόνο μια κερδοφόρα επιχείρηση όταν το ακίνητο τελικά πωλείται. Κατά τη στιγμή της πώλησης, προϋπόθεση είναι ότι οι αξίες ακινήτων πρέπει να αυξάνονται, να μην πέφτουν, ή να κρατούν σταθερή. Εάν οι αξίες των ακινήτων πέσουν ή παραμείνουν σταθερές, ο ιδιοκτήτης μπορεί να μην είναι σε θέση να πουλήσει το περιουσιακό στοιχείο σε αρκετά υψηλή τιμή για να αντισταθμίσει τις ζημίες, ενώ το περιουσιακό στοιχείο παρείχε ανεπαρκές εισόδημα για την κάλυψη των εξόδων. Πολλοί επενδυτές που κερδοσκοπούν με αυτόν τον τρόπο θα επιδιώξουν σκόπιμα αρνητικές προσπάθειες για τις φορολογικές εκπτώσεις, με την ελπίδα ότι θα πραγματοποιήσουν κέρδος όταν το ακίνητο πωλείται για κεφαλαιουχικό κέρδος.
Ειδικές εκτιμήσεις για αρνητικά εργαλεία
Οι επενδυτές που εξετάζουν αυτό το είδος συμφωνίας πρέπει να έχουν την οικονομική σταθερότητα για να χρηματοδοτήσουν το έλλειμμα από την τσέπη έως ότου το ακίνητο πωληθεί και το πλήρες κέρδος μπορεί να επιτευχθεί. Εξίσου σημαντικό είναι το γεγονός ότι το επιτόκιο είναι κλειδωμένο από την αρχή ή, εάν το ενδιαφέρον του δανειολήπτη υπολογίζεται με έναν κυμαινόμενο δείκτη, τα τρέχοντα επιτόκια παραμένουν χαμηλά. Μια κριτική αρνητικών προσανατολισμών είναι ότι μπορεί να στρεβλώσει την αγορά στέγης με τη μείωση της προσφοράς κατοικιών, ιδιαίτερα των ενοικιαζόμενων ακινήτων, ίσως να ωθήσει τις τιμές ενοικίασης και να ενθαρρύνει τις υπερ-επενδύσεις σε ακίνητα.
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.