Φορολογικές ελαφρύνσεις για ιδιοκτήτες δευτερευουσών κατοικιών

Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα δεύτερο σπίτι για χρήση για διακοπές, έσοδα από ενοίκια ή ενδεχόμενη κατοικία συνταξιοδότησης, έχει οικονομικό νόημα να επωφεληθείτε από όλες τις διαθέσιμες φορολογικές ελαφρύνσεις σε αυτό το ακίνητο. Το κόστος της ιδιοκτησίας ενός άλλου σπιτιού μπορεί να μειωθεί σημαντικά με φορολογικές ελαφρύνσεις για τόκους στεγαστικών δανείων, φόρους ακίνητης περιουσίας και άλλα έξοδα.

Οι φορολογικές αλλαγές που απορρέουν από το νόμο περί φορολογικών περικοπών και απασχόλησης του 2017 (TCJA), που ισχύει μέχρι το 2025, επηρεάζουν πόσα χρήματα μπορεί να εξοικονομήσετε. Ξεκινώντας από τα σπίτια που αγοράστηκαν από την 16η Δεκεμβρίου 2017, για παράδειγμα, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να αφαιρέσουν τόκους μόνο έως 750.000 δολάρια ειδικευμένων στεγαστικών δανείων, από $ 1 εκατομμύριο πριν περάσουν το TCJA. (Επιπλέον, αν έχετε υπάρχουσα υποθήκη στην πρωτεύουσα κατοικία σας, ο αριθμός αυτός πιθανόν να μειωθεί. Δείτε παρακάτω για περισσότερες πληροφορίες και συμβουλευτείτε τον λογιστή σας ή άλλο φορολογικό σύμβουλο, εάν αυτό ισχύει για εσάς.

Επιπλέον, οι τόκοι για τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης μπορούν τώρα να αφαιρεθούν μόνο εάν τα χρήματα χρησιμοποιήθηκαν για ανακαινίσεις στο ακίνητο στο οποίο λήφθηκε το δάνειο.

Παρόλα αυτά, ακόμη και με αυτές τις αλλαγές, υπάρχουν χρήσιμα φορολογικά διαλείμματα που μπορούν να βοηθήσουν στην κατοχή ενός δεύτερου σπιτιού πιο προσιτό. Εδώ είναι μια γρήγορη μείωση.

Φορολογικές διακοπές για δευτερεύοντες ιδιοκτήτες σπιτιού

Αποπληρωμή τόκου υποθηκών

Διαφορετικοί φορολογικοί κανόνες ισχύουν ανάλογα με το αν το δεύτερο σπίτι σας είναι για προσωπική χρήση ή αν σκοπεύετε να το νοικιάσετε. Με τα ενοίκια, το ποσοστό του έτους κατά το οποίο ενοικιάζετε το ακίνητο και ζείτε και εσείς, επίσης, μπαίνει στο παιχνίδι.

Κατοικίες για προσωπική χρήση

Η έκπτωση του τόκου των στεγαστικών δανείων έχει επαινεθεί από καιρό ως ένας τρόπος για να καταστεί η ιδιοκατοίκηση πιο προσιτή. Εάν χρησιμοποιείτε μια δεύτερη ιδιοκτησία αυστηρά ως προσωπική κατοικία και δεν τη νοικιάσετε ποτέ, δικαιούστε να εκπέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων με τον ίδιο τρόπο που θα κάνατε στην κύρια κατοικία σας. Για να δικαιούστε την παρακράτηση, η υποθήκη πρέπει να είναι εξασφαλισμένο χρέος σε εξειδικευμένο σπίτι που κατέχετε και πρέπει να υποβάλετε έντυπο IRS 1040 και να αναγράψετε τις παρακρατήσεις σας.

Οι ενιαίοι αρραβώνα και οι αρραβωνιασμένοι αρθρογράφοι μπορούν να ζητήσουν μια αναλυτική παρακράτηση για το 100% των τόκων που καταβάλλουν στην υποθήκη τους, μέχρι ένα όριο. Τα όρια αυτά ποικίλλουν ανάλογα με το πότε προέκυψε η υποθήκη. Για τα φορολογικά έτη 2018 έως 2025, το ελάχιστο όριο είναι μέχρι $ 750.000 του χρέους που εξασφαλίζεται από το πρώτο και το δεύτερο σπίτι σας - ή $ 375.000 εάν είστε παντρεμένοι και αρχειοθετημένοι ξεχωριστά. Ωστόσο, εάν η υποθήκη σας υπήρχε πριν από τη Dec.16, 2017, θα συνεχίσετε να λαμβάνετε την ίδια, πιο γενναιόδωρη φορολογική μεταχείριση, σύμφωνα με τους παλαιούς κανόνες, με τους τόκους των στεγαστικών δανείων και κάθε άλλου δανείου που μπορεί να εκπέσει με χρέη ύψους μέχρι 1 εκατομμυρίου δολαρίων.

Κατοικίες που ενοικιάζονται

Οι φορολογικοί κανόνες είναι αρκετά πιο περίπλοκο αν νοικιάσετε το ακίνητο για κάποιο ή όλο το χρόνο. Ισχύουν διαφορετικοί κανόνες ανάλογα με το χρονικό διάστημα που θα ενοικιάζεται το σπίτι, αντί να χρησιμοποιείται προσωπικά. Η χρήση του ακινήτου σας θα εμπίπτει σε μία από τις τρεις κατηγορίες:

Μπορείτε να ενοικιάσετε το ακίνητο για 14 ημέρες ή λιγότερο. Μπορείτε να νοικιάσετε τη δεύτερη κατοικία σας σε άλλα μέρη για διάστημα έως δύο εβδομάδων (14 διανυκτερεύσεων) εντός ενός έτους, χωρίς να χρειάζεται να αναφέρετε το εισόδημα που προκύπτει στο IRS. Το σπίτι εξακολουθεί να θεωρείται προσωπική κατοικία και μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων και τους φόρους ακίνητης περιουσίας σύμφωνα με τους συνήθεις κανόνες δεύτερης κατοικίας.

Αυτό ισχύει ανεξάρτητα από την τιμή ενοικίασης. ακόμη και τα κέρδη από ένα σπίτι που νοικιάζει για $ 10.000 τη νύχτα, ας πούμε, δεν χρειάζεται να αναφέρονται στο IRS, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο έχει ενοικιαστεί για όχι περισσότερο από 14 ημέρες καθ 'όλη τη διάρκεια του έτους.

Μπορείτε να ενοικιάσετε το ακίνητο για περισσότερο από 14 ημέρες, αλλά μένετε σε αυτό αρκετά σπάνια. Οι ειδικές απαιτήσεις εδώ είναι ότι χρησιμοποιείτε το σπίτι μόνοι σας για λιγότερες από 14 μέρες το χρόνο ή το 10% του αριθμού των ημερών που ενοικιάστηκε το σπίτι. Εάν ισχύει αυτό - και το σπίτι είναι νοικιασμένο για περισσότερες από 14 μέρες το χρόνο - το σπίτι σας θεωρείται ενοικιαζόμενο ακίνητο και πρέπει να αναφέρετε τα έσοδα από μισθώματα στο IRS.
Μπορείτε να αφαιρέσετε τα έξοδα ενοικίασης, συμπεριλαμβανομένων τόκων στεγαστικών δανείων, φόρων ακίνητης περιουσίας, ασφάλιστρα, αμοιβές που καταβάλλονται στους διαχειριστές ακινήτων, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας και το 50% των αποσβέσεων επί του ακινήτου. Πρέπει, ωστόσο, να κατανείμετε αυτά τα έξοδα μεταξύ των ποσοστών του χρόνου που το ακίνητο ήταν σε προσωπική και ενοικιαζόμενη χρήση κατά τη διάρκεια του έτους.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι ημέρες που διορθώνουν δεν θεωρούνται ως προσωπική χρήση, επομένως μπορείτε να περάσετε περισσότερες από 14 ημέρες στην ιδιοκτησία, υπό την προϋπόθεση ότι κάνετε συντήρηση για επιπλέον χρόνο. Σχεδιάστε να τεκμηριώσετε τις δραστηριότητες συντήρησης διατηρώντας τις αποδείξεις για να αποδείξετε ότι δεν είστε μόνο διακοπές εκείνες τις μέρες.

Χρησιμοποιείτε την ιδιοκτησία για περισσότερες από 14 ημέρες και ενοικιάζετε σπάνια.
Συγκεκριμένα, το σενάριο αυτό ισχύει αν χρησιμοποιείτε τον εαυτό σας για τουλάχιστον δύο εβδομάδες το χρόνο ή το 10% των συνολικών ημερών ενοικίασης του σπιτιού. Εάν συμβαίνει αυτό, το δεύτερο σπίτι θεωρείται προσωπική κατοικία.
Μπορείτε να πάρετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων και του φόρου ακίνητης περιουσίας, αλλά δεν μπορείτε να ζητήσετε απώλειες ενοικίων. Εάν ένα μέλος της οικογένειάς σας χρησιμοποιεί την περιουσία (συμπεριλαμβανομένου του συζύγου σας, των αδελφών, των γονέων, των παππούδων, των παιδιών και των εγγονιών), οι ημέρες αυτές θεωρούνται προσωπικές ημέρες, εκτός αν συλλέγετε μια δίκαιη τιμή ενοικίασης κατά τη διάρκεια αυτών των οικογενειακών διαμονών.

Για βοήθεια στον υπολογισμό της έκπτωσης του υποθηκολογικού σας φόρου, χρησιμοποιήστε ένα online φύλλο εργασίας, όπως αυτό του Bankrate, για να καθορίσετε πόσα χρήματα μπορεί να εξοικονομήσετε.

Αποκοπή τόκου οικιακού κεφαλαίου

Εκτός από την έκπτωση του τόκου των στεγαστικών δανείων, ενδέχεται να μπορείτε να διαγράψετε τους τόκους από ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης. Ωστόσο, οι κανόνες για τις εν λόγω εκπτώσεις άλλαξαν αρχίζοντας από το φορολογικό έτος 2018.

Προηγουμένως, θα μπορούσατε να πάρετε την έκπτωση ακόμη και αν χρησιμοποιούσατε το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης για να εξοφλήσετε χρέη πιστωτικών καρτών, να κάνετε διακοπές ή να αγοράσετε ένα δεύτερο σπίτι. Σύμφωνα με την IRS, μπορείτε τώρα να αφαιρέσετε το ενδιαφέρον που πληρώνετε για το χρέος εγχώριας δικαιοσύνης μόνο εάν χρησιμοποιείτε τα χρήματα "για να αγοράσετε, να οικοδομήσετε ή να βελτιώσετε ουσιαστικά την κατοικία του φορολογούμενου που εξασφαλίζει το δάνειο." Για να μπορέσετε να εξασφαλίσετε το δάνειο, το κύριο ή δεύτερο σπίτι σας, και δεν μπορεί να υπερβαίνει το κόστος του σπιτιού.

Οι διατάξεις αυτές συνεπάγονται ότι για να ζητήσετε μια έκπτωση τόκων για την αγορά ενός δεύτερου σπιτιού, θα χρειαστεί να πάρετε μια υποθήκη για αυτό. εάν έχετε πάρει ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης κατά την κύρια κατοικία σας για να κάνετε την αγορά, δεν μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους που πληρώσατε για ένα τέτοιο δάνειο.

Από το φορολογικό έτος 2018, μπορείτε να αφαιρέσετε τόκους από $ 750.000 σε στεγαστικά δάνεια, συμπεριλαμβανομένων στεγαστικών δανείων. Ωστόσο, λάβετε υπόψη ότι ο αριθμός αυτός είναι το συνδυασμένο σύνολο όλων των δανείων που χρησιμοποιούνται για την αγορά, την κατασκευή ή τη βελτίωση της πρωτοβάθμιας και δεύτερης κατοικίας σας. Εάν έχετε ήδη $ 750.000 ή περισσότερα χρεόγραφα στεγαστικών δανείων σε αυτές τις κατοικίες, για παράδειγμα, δεν μπορείτε να διεκδικήσετε έκπτωση για οποιοδήποτε δικαίωμα συμμετοχής σε εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο.

Αφαίρεση φόρου ακίνητης περιουσίας

Μπορείτε να αφαιρέσετε τους φόρους ακίνητης περιουσίας στο δεύτερο σπίτι σας και, για αυτό το λόγο, όπως πολλά ακίνητα που έχετε. Εντούτοις, και εδώ, το φορολογικό έτος 2018 επέφερε αλλαγές που επηρεάζουν αυτές τις μειώσεις.

Δεν μπορείτε πλέον να αφαιρέσετε ολόκληρο το ποσό των φόρων ιδιοκτησίας που πληρώσατε σε ακίνητα που ανήκετε. Τώρα, το σύνολο όλων των κρατικών και τοπικών φόρων που είναι επιλέξιμοι για παρακράτηση, συμπεριλαμβανομένων των φόρων ακίνητης περιουσίας και εισοδήματος, περιορίζεται σε 10.000 δολάρια ανά φορολογική δήλωση ή 5.000 δολάρια εάν είστε παντρεμένοι και αρχειοθετημένοι ξεχωριστά. Πολλοί άνθρωποι που αγοράζουν ένα δεύτερο σπίτι μπορεί ήδη να υπερβούν αυτό το όριο με το πρώτο τους σπίτι και έτσι δεν μπορούν να απολαμβάνουν επιπλέον φορολογικές ελαφρύνσεις για το δεύτερο σπίτι τους.

Πωλούν το δεύτερο σπίτι σας

Οι φορολογικοί νόμοι σας επιτρέπουν να εισπράττετε μέχρι και 500.000 δολάρια κέρδος (αν είστε παντρεμένοι και αρχειοθετήσετε από κοινού, 250.000 δολάρια, εάν είστε και μόνοι) χωρίς φόρους για την πώληση της κύριας κατοικίας σας. Ο αποκλεισμός αυτής της πρωτοβάθμιας πώλησης δεν ισχύει εάν πωλείτε το δεύτερο σπίτι σας. μια τέτοια πώληση μπορεί να αφήσει στο γάντζο για φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για το σύνολο του κέρδους σας.

Ορισμένες κινήσεις μπορεί, ωστόσο, να σας επιτρέψουν να αποφύγετε τουλάχιστον ένα μέρος των κεφαλαιακών κερδών που επλήγησαν για την πώληση ενός δεύτερου σπιτιού. Το πρώτο είναι να κάνετε την πρόσθετη ιδιοκτησία την πρωτεύουσα κατοικία σας για τουλάχιστον δύο χρόνια πριν την πουλήσετε. Αυτό μπορεί να σας επιτρέψει να επωφεληθείτε από το φορολογικό διάλειμμα, υπό την προϋπόθεση ότι πληρούν τις απαιτήσεις πρωτοβάθμιας κατοικίας για φορολογικούς σκοπούς στην πολιτεία σας. (Μπορεί επίσης να χρειαστεί να εξετάσετε τις φορολογικές επιπτώσεις για τυχόν εισοδήματα από ενοίκια που ενδέχεται να λάβετε στην κύρια κατοικία σας ενώ ζείτε κυρίως στο δεύτερο σπίτι).

Εάν το δεύτερο σπίτι σας είναι ως επί το πλείστον μισθωμένο ή κατέχεται ως επένδυση, μπορείτε επίσης να εξετάσετε το ενδεχόμενο να το αντικαταστήσετε για μια άλλη συγκρίσιμη ιδιοκτησία. Μια ανταλλαγή 1031, γνωστή και ως ανταλλαγή ομοειδούς τύπου ή ανταλλαγής φόρων, σας επιτρέπει να πραγματοποιείτε συναλλαγές ενοικίασης ή επένδυσης σε ακίνητα για άλλη μίσθωση ή επένδυση σε ακίνητα ίσης ή μεγαλύτερης αξίας, με βάση μια αναβαλλόμενη φορολογία. Το πλεονέκτημα είναι ότι μπορεί να αποφύγετε την καταβολή φόρου κεφαλαιουχικών κερδών στο χρηματιστήριο.

Για να δικαιούστε μια τέτοια μετακίνηση, το ακίνητο που ανταλλάσσετε πρέπει να θεωρηθεί ως ακίνητο μίσθωσης και όχι ως προσωπική κατοικία, δηλαδή πρέπει να νοικιάσετε το ακίνητο για τουλάχιστον 15 ημέρες και να το χρησιμοποιήσετε για λιγότερο από 14 ημέρες ή 10% τις ημέρες ενοικίασης του σπιτιού κάθε χρόνο.

Η κατώτατη γραμμή

Εάν είναι οικονομικά εφικτό, η κατοχή ενός δεύτερου σπιτιού μπορεί να είναι μια εξαιρετική επένδυση για διακοπές ή ενοικίαση, και θα μπορούσε επίσης να παρέχει ένα κατάλληλο αρχικό σπίτι κατά τη συνταξιοδότηση. Αλλά επειδή η κατοχή οποιουδήποτε σπιτιού συνεπάγεται σημαντικό οικονομικό βάρος, από υποθήκες και φόρους μέχρι συντήρηση και επισκευές, είναι προς το συμφέρον σας να μάθετε τις φορολογικές επιπτώσεις για εσάς της ιδιοκτησίας του δεύτερου σπιτιού. Επειδή οι φορολογικοί νόμοι είναι περίπλοκοι και αλλάζουν περιοδικά, καλό είναι να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο ειδικό φόρου επί ακινήτων ο οποίος μπορεί να εξηγήσει σχετικές φορολογικές επιπτώσεις και νόμους και να σας βοηθήσει να προσδιορίσετε την πιο ευνοϊκή στρατηγική ιδιοκτησίας για την κατάστασή σας.