Οικονομική κρίση + 10: Πού είναι οι τιμές της κατοικίας τώρα;

Έχουν περάσει 10 χρόνια από την κατάρρευση της Lehman Brothers και την επακόλουθη οικονομική κρίση, και η οικονομία φαίνεται να ακμάζει. Η χρηματιστηριακή αγορά μόλις έθεσε ρεκόρ για το μακρύτερο τρέξιμο των ταύρων στη σύγχρονη ιστορία μετά από 3.453 ημέρες - σχεδόν εννιάμισι χρόνια - χωρίς σημαντική διόρθωση. Νωρίτερα αυτό το έτος, το ποσοστό ανεργίας των ΗΠΑ μειώθηκε στο 3, 8%, χαμηλό 18 ετών.

Η στέγαση βρισκόταν στην καρδιά της κρίσης που προκάλεσε τη μεγάλη ύφεση. Αλλά τώρα, ως επί το πλείστον, η αγορά ακινήτων είναι επίσης καυτή: Οι τιμές είναι ψηλότερες, το απόθεμα μειώνεται και τα πρότυπα δανεισμού έχουν μειωθεί, καθιστώντας δυνατό για περισσότερους ανθρώπους να πάρουν ενυπόθηκα δάνεια. Σύμφωνα με μια πρόσφατη δημοσίευση στο FICO Research, «Η πρώτη σαφής τάση που παρατηρείται γύρω από τις νέες υποθήκες είναι ότι, καθώς προχωρούμε πιο μακριά από τη μεγάλη ύφεση, τα κριτήρια αναδοχής φαίνεται να έχουν μειωθεί και ένα ευρύτερο τμήμα των καταναλωτών παίρνει υποθήκες ως αποτέλεσμα. "

Κρίση στέγασης 101

Ακόμα, έχει πεθάνει 10 χρόνια για στέγαση. Υπενθυμίζουμε τις πρακτικές δανεισμού που συνέβαλαν στην ενεργοποίηση της κρίσης: Ένα γκρουπ της στέγης κατά την κατάρρευση μέχρι την κατάρρευση ώθησε τους δανειστές να εκχωρήσουν δάνεια σε σχεδόν όλους όσους ήταν πρόθυμοι να υπογράψουν τη διακεκομμένη γραμμή - ακόμα κι αν το άτομο σαφώς δεν μπορούσε να αποπληρώσει - ακριβώς για να γεμίσει το πλεόνασμα αποθέματος. Τα δάνεια NINJA, τα οποία εκδόθηκαν σε δανειολήπτες χωρίς εισόδημα, χωρίς δουλειά και χωρίς περιουσιακά στοιχεία, ήταν αχαλίνωτες και η ευρέως εκδοθείσα στεγαστική εγγύηση ρυθμιζόμενου επιτοκίου 2/28 (ARM) έθεσε τους δανειολήπτες σε αποτυχία. Τα δάνεια αυτά έδωσαν στους δανειολήπτες χαμηλότερο επιτόκιο αγοράς για τα πρώτα δύο χρόνια, μετά το οποίο το ενδιαφέρον αυξήθηκε σε υψηλότερο ποσοστό, κάνοντας συχνά τις πληρωμές απρόσιτες.

Από το πρώτο τρίμηνο του 2006 έως το 2012, τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια υποπρογράμματος ARM είχαν υψηλότερο ποσοστό έναρξης αποκλεισμού από τα σταθερά βασικά, prime ARM, σταθερού επιτοκίου και δάνεια FHA, όπως φαίνεται στον ακόλουθο πίνακα της Ένωσης Mortgage Bankers Association. Τα βραχυπρόθεσμα χρεόγραφα είχαν επίσης τα υψηλότερα ποσοστά παραβατικότητας κατά την ίδια περίοδο.

Το χρέος από αυτά τα δάνεια ανασυσκευάστηκε σε επενδυτικά προϊόντα, συμπεριλαμβανομένων των ενυπόθηκων χρεογράφων που πωλήθηκαν σε τράπεζες, αμοιβαία κεφάλαια κινδύνου, ασφαλιστικές εταιρείες, συνταξιοδοτικά ταμεία και ακόμη και πλούσιους ιδιώτες. Όταν οι δανειολήπτες άρχισαν να χρεοκοπούν τα δάνειά τους, ήταν καταστροφική για οποιοδήποτε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα (ή ιδιώτη) που αγόραζε ή πωλούσε ενυπόθηκα χρεόγραφα. Το φαινόμενο αυτό βοήθησε να επεκταθεί ολόκληρη η χρηματοπιστωτική βιομηχανία. Η χρηματιστηριακή αγορά συνετρίβη, οι τράπεζες απέτυχαν, οι τιμές των κατοικιών κατέστρεψαν και εκατομμύρια άνθρωποι έχασαν τη δουλειά τους, μεγάλες αποτυχημένες αποταμιεύσεις συνταξιοδότησης και τα σπίτια τους.

Αρχική Τιμές Σήμερα

Ο εθνικός δείκτης τιμών κατοικιών έφτασε στο ανώτατο σημείο τον Απρίλιο του 2006, έφτασε στο χαμηλότερο σημείο τον Μάρτιο του 2011 - περίπου δύο χρόνια μετά την επίσημη κατάληξη της ύφεσης - και επέστρεψε στην κορυφή τον Οκτώβριο του 2017, σύμφωνα με ειδική έκθεση της εταιρίας δεδομένων CoreLogic. Η Νεβάδα είδε τη μεγαλύτερη πτώση κατά τη διάρκεια της ύφεσης, με 60% μείωση των τιμών των κατοικιών. Η Αριζόνα και η Φλόριντα δεν ήταν πολύ πίσω, μειώνοντας το 51% και 50%, αντίστοιχα, όπως φαίνεται στον ακόλουθο πίνακα από την CoreLogic, η οποία αποκαλύπτει τις μεγαλύτερες και μικρότερες σταγόνες αιχμής σε επιλεγμένες καταστάσεις.

"Αφού τελικά φθάσαμε στο τέλος του 2011, οι τιμές των κατοικιών άρχισαν να επιστρέφουν αργά στο σημείο όπου είμαστε τώρα", δήλωσε ο Frank Nothaft, επικεφαλής οικονομολόγος της CoreLogic. "Η αυξημένη ζήτηση και η μείωση του εφοδιασμού - καθώς και οι ανερχόμενες αγορές εργασίας - έχουν δώσει ορισμένες από τις πιο στενές αγορές κατοικιών μια ώθηση στις τιμές των κατοικιών. Ωστόσο, πολλοί εξακολουθούν να μην επιστρέφουν σε επίπεδα πριν από τη συντριβή. "

Ενώ πολλά κράτη έχουν ανακάμψει στις αξίες τους πριν από την κρίση, δεν είναι όλα καλά νέα. Αυστηρότερα πρότυπα δανεισμού από την κρίση κατέστησαν δύσκολο να πάρουν μια υποθήκη, η οποία, πιστεύουν ορισμένοι από τους κλάδους, συνέβαλε στην αυστηρότερη απογραφή και σε τιμές που ξεπερνούν τις προψυχώσεις τους.

Αντιμετωπίζοντας τις υψηλές τιμές, τα αυστηρά πρότυπα δανεισμού και τον ανταγωνισμό από τους αγοραστές όλων των μετρητών, πολλοί αγοραστές κατοικιών δεν έχουν πλέον τη δυνατότητα να νοικιάσουν. Σε μερικές περιοχές του μετρό, συμπεριλαμβανομένου του Σαν Φρανσίσκο, μόνο το 25% των κατοίκων μπορούν να αντέξουν οικονομικά να αγοράσουν ένα σπίτι, σύμφωνα με το Urban Institute. Στην πραγματικότητα, το ποσοστό των ενοικιαστών σε 50 από τις μεγαλύτερες πόλεις στις ΗΠΑ αυξήθηκε μεταξύ 2006 και 2016, σύμφωνα με την ιστοσελίδα ακινήτων Zillow. Σήμερα, το ποσοστό του πληθυσμού που μισθώνει βρίσκεται στο υψηλότερο επίπεδο από το 1965.

"Είμαστε πραγματικά σε μια φάση μαυρίσματος", δήλωσε ο Jonathan Miller, Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρείας αξιολόγησης ακινήτων και συμβούλων Miller Samuel. "Ακριβώς επειδή οι τιμές αυξάνονται δεν σημαίνει ότι έχουμε ανακάμψει. [Η αγορά] εξακολουθεί να παραμορφώνεται, και αυτό οφείλεται στις συνθήκες πίστωσης. "

Προσιτότητα εξαρτάται από την αγορά

Όταν η αγορά κατοικίας έφθασε στην κορυφή τον Απρίλιο του 2006, σχεδόν τα δύο τρίτα των πιο πυκνοκατοικημένων περιοχών μετρό στις Η.Π.Α. καταγράφηκαν ως υπερτιμημένα και μόνο πέντε περιοχές μετρό, που αντιπροσωπεύουν μόλις το 1%, θεωρήθηκαν υποτιμημένες. Τον Μάρτιο του 2011, η αγορά κατέρρευσε και μόνο 27 αγορές - ή το 7% των πιο πυκνοκατοικημένων περιοχών του μετρό - θεωρήθηκαν υπερτιμημένες. Σήμερα (από το Δεκέμβριο του 2017, τα πλέον πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία), οι πιο πυκνοκατοικημένες περιοχές μετρό στις ΗΠΑ βρίσκονται σε σχεδόν ομοιόμορφο διάκενο μεταξύ αγορών που υποτιμούνται, υπερεκτιμούνται και έχουν αξία - δηλαδή, στο "μακροπρόθεσμο, βιώσιμο επίπεδα που υποστηρίζονται από τα βασικά στοιχεία της τοπικής αγοράς, όπως το διαθέσιμο εισόδημα, "σύμφωνα με την CoreLogic.

Όπως πάντα, η οικονομική προσιτότητα εξαρτάται από την αγορά. Οι μέσες τιμές ανά τετραγωνικό πόδι στο Μανχάταν, για παράδειγμα, είναι περίπου 20 φορές υψηλότερες από ό, τι σε μέρη όπως το Κλίβελαντ και το Ντιτρόιτ. Σύμφωνα με μια έκθεση της JPMorgan, οι υψηλές τιμές συσχετίζονται λιγότερο με το χρέος των ενυπόθηκων δανείων και πιο συγκεντρωμένες σε περιοχές περιορισμένης προσφοράς όπως η Νέα Υόρκη, η Περιοχή του Κόλπου του Σαν Φρανσίσκο, η Βοστώνη, το Σιάτλ, το Ντένβερ και το Πόρτλαντ, Ore. Στεγαστική κρίση για τη στέγαση ">

Διαθεσιμότητα Υποθηκών

Τα πρότυπα δανεισμού έχουν μειωθεί τα τελευταία δύο χρόνια. Μια ανάλυση που δημοσίευσε η CoreLogic για συμβατικά συμμορφούμενα δάνεια διαπίστωσε ότι τα δάνεια έχουν εγκριθεί για δανειολήπτες ελαφρώς πιο ριψοκίνδυνους - ωστόσο, σε μια απόκλιση από τα έτη προ της κρίσης, οι δανειολήπτες πρέπει να παρέχουν πλήρη τεκμηρίωση του εισοδήματός τους και την ικανότητά τους να επιστρέψουν. Η Fannie Mae, για παράδειγμα, αύξησε τη μέγιστη αναλογία χρέους προς εισόδημα (DTI) από 45% σε 50% και τόσο η Fannie Mae όσο και η Freddie Mac άρχισαν να δέχονται υποθήκες με προκαταβολές μόλις 3% τα τελευταία χρόνια. Σήμερα, οι Αμερικανοί καταναλωτές δεν εκτίθενται σε κυμαινόμενα επιτόκια σχεδόν όπως ήταν πριν την κρίση και μόνο το 15% περίπου της εκκρεμούσας αγοράς ενυπόθηκων δανείων είναι ρυθμιζόμενο. Παρά τα θετικά αυτά, οι προελεύσεις υποθηκών δεν έχουν ακόμη φθάσει στα επίπεδα πριν από την κρίση. (Δείτε το σεμινάριο μας σχετικά με τα βασικά υποθηκών .)

Η κατώτατη γραμμή

Οι υψηλές τιμές και η έλλειψη αποθέματος, σε συνδυασμό με τη στενή στεγαστική πίστη και τη συντριβή του χρέους των φοιτητικών δανείων, οδήγησαν σε μια θεμελιώδη στροφή προς την ενοικίαση. Πράγματι, η ιδιοκτησία κατοικιών στις ΗΠΑ έφθασε στο 69% το 2004 και, παρά την πρόσφατη αύξηση, το ποσοστό παραμένει στο 64%. Άλλοι παράγοντες συνέβαλαν επίσης στην αύξηση της μίσθωσης, συμπεριλαμβανομένης της προτίμησης των καταναλωτών και της επιθυμίας για πιο ευέλικτο τρόπο ζωής.

Δέκα χρόνια μετά τη Μεγάλη ύφεση, η οικονομία αναπτύσσεται με μια αγορά ρεκόρ, γεγονός που ενθαρρύνει τους αριθμούς ανεργίας και έναν αυξανόμενο αριθμό αγορών ακινήτων που έχουν ανακάμψει σε επίπεδα προ της κρίσης. Ωστόσο, παρά το σημερινό ζεστό τοπίο ακίνητης περιουσίας, υπάρχουν πολλές εικασίες ότι ένα άλλο κρούσμα της αγοράς ακινήτων είναι απειλητικό - όχι κατ 'ανάγκη σε εθνικό επίπεδο, αλλά σε περιοχές με μετρό που δείχνουν έλλειψη οικονομικής προσιτότητας και ραγδαία αύξηση των τιμών των κατοικιών.