Πώς να επενδύσετε σε Ιδιωτική Equity Real Estate

Τα αμοιβαία κεφάλαια ιδιωτικών κεφαλαίων επιτρέπουν σε ιδιώτες και ιδρύματα υψηλού καθαρού επιτοκίου, όπως τα κεφάλαια και τα συνταξιοδοτικά ταμεία, να επενδύουν σε συμμετοχικούς τίτλους και χρεωστικούς τίτλους σε περιουσιακά στοιχεία. Χρησιμοποιώντας μια ενεργή στρατηγική διαχείρισης, η ιδιωτική ακίνητη περιουσία παίρνει μια διαφοροποιημένη προσέγγιση στην ιδιοκτησία ιδιοκτησίας. Οι γενικοί εταίροι επενδύουν σε διάφορους τύπους ιδιοκτησίας σε διαφορετικές τοποθεσίες. Οι στρατηγικές ιδιοκτησίας μπορεί να κυμαίνονται από νέες εκτάσεις και πρώτες εκτάσεις γης έως την ολοκλήρωση της αναδιαμόρφωσης των υφιστάμενων ιδιοκτησιών ή των εισροών ταμειακών ροών σε αγωνιστικές ιδιότητες. ( Για περισσότερες πληροφορίες, διαβάστε: Τι είναι τα Ιδιωτικά Ίδια Κεφάλαια; )

Εδώ είναι μια ματιά στο πώς οι επενδυτές μπορούν να συμμετάσχουν σε ακίνητα ιδιωτικών μετοχών, καθώς και μια επισκόπηση των ευκαιριών, των κινδύνων και των περιορισμών της βιομηχανίας.

Βρίσκοντας το Ιδανικό Ιδιωτικό Ταμείο Ακινήτων

Πρώτον, ο μέσος άνθρωπος δεν είναι σε θέση να συμμετάσχει σε επενδύσεις σε ακίνητα ιδιωτικών κεφαλαίων. Το παραδοσιακό ιδιωτικό μετοχικό κεφάλαιο απαιτεί από τους επενδυτές να εισφέρουν τουλάχιστον 250.000 δολάρια σε ένα ταμείο, αν και τα περισσότερα διευθυντικά στελέχη αναζητούν ιδιώτες ή ιδρύματα που είναι πρόθυμα να παράσχουν πάνω από 20 εκατομμύρια έως 25 εκατομμύρια δολάρια σε μακροπρόθεσμο σύστημα συλλογικών επενδύσεων με άλλους επενδυτές.

Δεδομένου ότι υπάρχει μικρή ρύθμιση για τα αμοιβαία κεφάλαια ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων, οι ευκαιρίες παραδοσιακά περιορίζονται σε "διαπιστευμένους επενδυτές". Αυτό σημαίνει ότι ο επενδυτής πρέπει να έχει προσωπικά ή κοινά περιουσιακά στοιχεία τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου δολαρίων (χωρίς την αξία των πρωτευόντων κατοίκων τους) το ετήσιο εισόδημα του ατόμου πρέπει να είναι τουλάχιστον $ 200.000. Τα ζευγάρια που έχουν συνδυάσει εισόδημα τουλάχιστον 300.000 δολαρίων κατά τα δύο προηγούμενα χρόνια - και έχουν "εύλογη προσδοκία" ότι τα επίπεδα εισοδήματός τους θα παραμείνουν σε αυτό το επίπεδο το τρέχον έτος - είναι επίσης επιλέξιμα.

Τα άτομα ή τα ζευγάρια που επιθυμούν να επενδύσουν σε ακίνητα ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων πρέπει να εντοπίσουν μια εταιρεία που ειδικεύεται στην πειθαρχία. Κατά την εξέταση των επιλογών κεφαλαίων μιας εταιρείας ιδιωτικής συμμετοχής, θα πρέπει να κατανοήσουν τη φύση της δομής κάθε ταμείου ιδιωτικού μετοχικού κεφαλαίου, το οποίο είναι συνήθως περιορισμένη εταιρική σχέση.

Όταν εισέρχονται σε ένα ταμείο, οι εξωτερικοί επενδυτές θα γίνουν περιορισμένοι εταίροι, δηλαδή αποδέχονται την ευθύνη για τα χρήματα που επενδύουν στο ταμείο και δεν έχουν έλεγχο αρνησικυρίας στα ακίνητα που επιλέγουν οι γενικοί εταίροι. Τα χρήματα ενός περιορισμένου εταίρου θα συγκεντρωθούν μαζί με άλλους συμμετέχοντες επενδυτές και οι διαχειριστές κεφαλαίων θα δημιουργήσουν ένα χαρτοφυλάκιο περιουσιακών στοιχείων με στόχο τη μεγιστοποίηση της κερδοφορίας και την ελαχιστοποίηση του χρηματοοικονομικού κινδύνου.

Κατανόηση του κόστους και της δομής των επενδύσεων του Ταμείου

Τα αμοιβαία κεφάλαια ακίνητης περιουσίας έχουν αριθμό τελών διαχείρισης και απόδοσης που πρέπει να πληρώνονται από τους επενδυτές. Είναι σύνηθες ότι τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια απαιτούν ετήσιο τέλος ύψους 2% του επενδυμένου κεφαλαίου για την πληρωμή των μισθών των επιχειρήσεων, των προμηθειών και των νομικών υπηρεσιών, των δαπανών για δεδομένα και έρευνα, του μάρκετινγκ και των πρόσθετων σταθερών και μεταβλητών εξόδων. Ωστόσο, δεν υπάρχουν όρια στις εν λόγω αμοιβές επενδυτών.

Τα άτομα θα πρέπει να έχουν καλή γνώση αυτών των δαπανών πριν επενδύσουν, επειδή αυτό θα περιορίσει τη συνολική απόδοση της επένδυσης. Για παράδειγμα, αν ένα αμοιβαίο κεφάλαιο ιδιωτικών μετοχών αύξησε 500 εκατομμύρια δολάρια, θα εισπράξει 10 εκατομμύρια δολάρια ετησίως για να πληρώσει τα συναφή έξοδα. Κατά τη διάρκεια του δεκαετούς κύκλου της, ένα ταμείο θα εισπράττει 100 εκατομμύρια δολάρια σε τέλη, πράγμα που σημαίνει ότι μόνο 400 εκατομμύρια δολάρια θα επενδυθούν στην πραγματικότητα κατά τη διάρκεια αυτής της δεκαετίας.

Οι διαχειριστές ιδιωτικών μετοχών λαμβάνουν επίσης ένα "carry", το οποίο είναι ένα τέλος απόδοσης που είναι παραδοσιακά το 20% του πλεονάζοντος μικτού κέρδους για το ταμείο. Οι επενδυτές είναι παραδοσιακά πρόθυμοι να πληρώσουν αυτά τα τέλη λόγω της ικανότητας του ταμείου να συμβάλει στην άμβλυνση των προβλημάτων εταιρικής διακυβέρνησης και διαχείρισης που μπορεί να επηρεάσουν αρνητικά μια δημόσια εταιρεία.

Τα περισσότερα αμοιβαία κεφάλαια ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων θεωρούνται ως επενδύσεις "βάσει ανάγκης", που σημαίνει ότι οι εταίροι δεσμεύουν κεφάλαια σε γενικούς εταίρους σε δόσεις με βάση τις ανάγκες. Καθώς οι οικογενειακοί κάτοικοι εντοπίζουν πιθανά επενδυτικά ακίνητα, το ταμείο θα στείλει επίσημη αίτηση για κεφάλαιο που οι περιορισμένοι εταίροι υποσχέθηκαν στο ταμείο ακίνητης περιουσίας στην αρχή του κύκλου. Γνωστή ως "κεφαλαιακή κλήση", είναι μια νομική υποχρέωση που πρέπει να πληρούν οι περιορισμένοι εταίροι. (Για περισσότερες πληροφορίες, διαβάστε: Μάθετε το Lingo Of Private Equity Investing.)

Σε περίπτωση που ένας ετερόρρυθμος εταίρος δεν ανταποκριθεί σε κεφαλαιακή κλήση, ένα ταμείο μπορεί να αναγκάσει το εν λόγω πρόσωπο ή ίδρυμα να χρεωθεί και να χάσει ολόκληρο το μερίδιο ιδιοκτησίας. Άλλοι περιορισμένοι εταίροι λαμβάνουν συνήθως την ευκαιρία να αγοράσουν τυχόν απολεσθείσες μετοχές σε περίπτωση τέτοιας αθέτησης.

Τύποι Στρατηγικών Real Estate Real Estate Ιδιωτικών Μετοχών

Όταν επενδύουν σε ακίνητα ιδιωτικών μετοχών, υπάρχουν παραδοσιακά τέσσερις τύποι επενδυτικών στρατηγικών:

• Ο πυρήνας είναι η πιο συντηρητική στρατηγική και μπορεί να περιλαμβάνει μόνο ιδιότητες που προσφέρουν χαμηλότερο κίνδυνο και χαμηλότερες πιθανές αποδόσεις, επειδή υπάρχουν σε καλά συγκεντρωμένες ή καλά περιηγηθείσες τοποθεσίες. Η στρατηγική αυτή θα μπορούσε επίσης να επικεντρωθεί σε μεγάλο βαθμό στις επενδύσεις σε ιδιότητες υψηλής ποιότητας και υψηλής αξίας, οι οποίες απαιτούν ελάχιστη ανάπλαση ή συντήρηση. Αυτά τα ακίνητα προσφέρουν προβλέψιμες ταμειακές ροές και συνήθως αποτελούνται από πλήρως μισθωμένες, πολυκατοικίες.
• Το Core-plus απαιτεί λίγο μεγαλύτερο κίνδυνο, αλλά μπορεί να προσφέρει μεγαλύτερη απόδοση από την κεντρική στρατηγική. Αυτές οι ιδιότητες απαιτούν μέτρια επίπεδα δραστηριότητας προστιθέμενης αξίας ή βελτίωσης της θέσης.
• Η προστιθέμενη αξία είναι μια στρατηγική μέτριας έως υψηλής απόδοσης, μέτριας επικινδυνότητας, η οποία επικεντρώνεται περισσότερο στην ανάπτυξη ακινήτων και στο χρονοδιάγραμμα της αγοράς. Σε αυτή τη στρατηγική, οι διαχειριστές χαρτοφυλακίου αγοράζουν ακίνητα, ασχολούνται με κάποιο επίπεδο αναδιάρθρωσης και πωλούν όταν η αγορά λειτουργεί. Οι ιδιότητες προστιθέμενης αξίας απαιτούν συνήθως αλλαγές στη διαχείριση, τη σωματική βελτίωση ή την αντιμετώπιση κεφαλαιακών περιορισμών. Αυτά τα βήματα περιλαμβάνουν την ανακαίνιση των κτιρίων και την αναζήτηση τρόπων αύξησης των μισθωμάτων για τη βελτίωση των αγορών. Οι στρατηγικές προστιθέμενης αξίας περιλαμβάνουν επίσης την ανάκαμψη των προβληματικών εταιρειών εκμετάλλευσης ή την ανάληψη χρέους για τον έλεγχο των υποκείμενων περιουσιακών στοιχείων.
• Ο ευκαιριακός παρέχει το υψηλότερο επίπεδο απόδοσης, αλλά αναλαμβάνει τον μεγαλύτερο κίνδυνο. Με αυτή τη στρατηγική, οι διαχειριστές αγοράζουν ακίνητα που περιλαμβάνουν υποβαθμισμένες εκτάσεις ή σε αγορές που υποφέρουν ή παρουσιάζουν ελαφρά εμπορία.

Αποδοχή κινδύνων και μακροπρόθεσμων προοπτικών

Οι επενδυτές σε ακίνητα ιδιωτικών μετοχών πρέπει να κατανοήσουν ότι επενδύοντας σε ένα ταμείο πρέπει να είναι πρόθυμοι να δεχτούν ότι το κεφάλαιό τους μπορεί να δεσμευτεί για μια προκαθορισμένη περίοδο που θα μπορούσε να διαρκέσει πολλά χρόνια.

Επιπλέον, στην αγορά ακινήτων υπάρχουν πολλοί κίνδυνοι και μπορεί να απαιτηθεί μεγάλος όγκος επενδύσεων κατά τη διάρκεια των κεφαλαιακών κλήσεων σε μια εποχή όπου ένα άτομο έχει χαμηλή ταμειακή ροή. Πολλοί οικονομολόγοι διαρθρώνουν τα κεφάλαιά τους ως επενδύσεις δεκαετίας ή και περισσότερο και παρέχουν ελάχιστες ή καθόλου ευκαιρίες στους επενδυτές να αποσύρουν ή να εξαργυρώσουν τα χρήματά τους. Ο μη ρευστός χαρακτήρας των αμοιβαίων κεφαλαίων ιδιωτικών κεφαλαίων απαιτεί από τους επενδυτές να κατανοήσουν τους κινδύνους διατήρησης των χρημάτων τους για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Η φύση των δομών των αμοιβαίων κεφαλαίων ιδιωτικών συμμετοχών καθιστά πολύ δύσκολη την αξιολόγηση της οικονομικής απόδοσης ενός ταμείου ή των ακινήτων που κατέχει. Δεδομένου ότι υπάρχει περιορισμένη ρύθμιση των αμοιβαίων κεφαλαίων επενδύσεων σε ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια, οι γενικοί εταίροι δεν υποχρεούνται να προσφέρουν ενημερώσεις στους επενδυτές σχετικά με πιθανές επενδύσεις, αποτιμήσεις του χαρτοφυλακίου ή οποιεσδήποτε άλλες πρόσθετες πληροφορίες σχετικά με τις επενδύσεις. Η επένδυση σε ακίνητα ιδιωτικών κεφαλαίων απαιτεί από τους περιορισμένους εταίρους να δεσμεύουν σημαντικό κεφάλαιο και να έχουν πλήρη εμπιστοσύνη ότι ο διαχειριστής του αμοιβαίου κεφαλαίου θα εκπληρώσει τους επενδυτικούς του στόχους χωρίς να έχει το απαιτούμενο επίπεδο διαφάνειας. Ωστόσο, οι διαχειριστές αμοιβαίων κεφαλαίων αποστέλλουν ενημερώσεις στους επενδυτές τους και ενδέχεται να επιλέξουν να είναι διαφανείς σχετικά με τις επιδόσεις, προκειμένου να δημιουργήσουν εμπιστοσύνη σε οποιοδήποτε τρέχον ή μελλοντικό ταμείο.

Η κατώτατη γραμμή

Πριν από την επένδυση σε ακίνητα ιδιωτικών μετοχών, τα άτομα πρέπει να καθορίσουν εάν είναι κατάλληλα για να συμμετάσχουν στη διαδικασία. Εκείνοι που έχουν τα προσόντα θα θέλουν να διερευνήσουν τους προσωπικούς τους επενδυτικούς στόχους, τις απαιτήσεις ρευστότητας και την ανοχή τους για κινδύνους στις αγορές ακινήτων. Αφού μιλήσουν με έναν οικονομικό σύμβουλο, οι επενδυτές θα πρέπει να μελετήσουν μια ποικιλία διαφορετικών κεφαλαίων για να κατανοήσουν καλύτερα τις στρατηγικές διαχείρισης των γενικών εταίρων και τις προηγούμενες επιδόσεις άλλων ταμείων ιδιοκτησίας.