Αγοράζοντας ένα σπίτι: Η διαφορά μεταξύ μετρητών και υποθηκών

Οπουδήποτε γυρίζετε, ακούτε πόσο κακό είναι να μεταφέρετε χρέη. Έτσι φυσικά, είναι λογικό να νομίζετε ότι η αγορά ενός σπιτιού με μετρητά ή η βύθιση όσο το δυνατόν περισσότερα μετρητά στο σπίτι σας για να αποφύγετε το τεράστιο χρέος που συνδέεται με υποθήκη είναι η πιο έξυπνη επιλογή για την οικονομική σας υγεία.

Αλλά υπάρχουν πολλά που πρέπει να εξετάσετε όταν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα σπίτι εντελώς έναντι της χρηματοδότησής του. Εδώ είναι μερικές από τις μεγάλες διαφορές μεταξύ της χρήσης μετρητών ή υποθήκης για να αγοράσει ένα σπίτι.

Πρέπει να αγοράσετε ένα σπίτι με μετρητά ή μια υποθήκη;

Μετρητά

Η καταβολή μετρητών για ένα σπίτι εξαλείφει την ανάγκη καταβολής τόκων για το δάνειο και οποιουδήποτε κόστους κλεισίματος. "Δεν υπάρχουν τέλη προέλευσης υποθηκών, τέλη αξιολόγησης ή άλλα τέλη που χρεώνουν οι δανειστές για να αξιολογήσουν τους αγοραστές", λέει ο Robert Semrad, JD, ανώτερος συνεργάτης και ιδρυτής της εταιρείας δικηγορικής εταιρίας DebtStoppers Bankruptcy του Robert J. Semrad & Associates, LLC, με έδρα το Chicago, IL.

Η πληρωμή με μετρητά είναι συνήθως πιο ελκυστική στους πωλητές. "Σε μια ανταγωνιστική αγορά, ένας πωλητής είναι πιθανό να πάρει μια προσφορά μετρητών σε σχέση με άλλες προσφορές, επειδή δεν χρειάζεται να ανησυχούν για την αποζημίωση ενός αγοραστή λόγω της άρνησης χρηματοδότησης", λέει ο Peter Grabel, διευθύνων σύμβουλος της MLO Luxury Mortgage Corp Stamford, CT. Μια αγορά μετρητών κατ 'οίκον έχει επίσης την ευελιξία να κλείνει γρηγορότερα (αν είναι επιθυμητό) από ένα που περιλαμβάνει δάνεια, τα οποία θα μπορούσαν να είναι ελκυστικά για έναν πωλητή.

Αυτά τα οφέλη για τον πωλητή δεν πρέπει να έρχονται χωρίς τιμή. "Ένας αγοραστής μετρητών μπορεί να είναι σε θέση να αποκτήσει το ακίνητο για χαμηλότερη τιμή και να λάβει μια" έκπτωση μετρητών "των ειδών", λέει ο Grabel.

Επίσης, το σπίτι του αγοραστή μετρητών δεν αξιοποιείται, γεγονός που επιτρέπει σε έναν ιδιοκτήτη σπιτιού να πουλά το σπίτι πιο εύκολα - ακόμη και με ζημία - ανεξάρτητα από τις συνθήκες της αγοράς.

Στεγαστικών δανείων

Από την άλλη πλευρά, η απόκτηση χρηματοδότησης έχει επίσης σημαντικά οφέλη. "Ακόμα κι αν ένας αγοραστής έχει τη δυνατότητα να πληρώσει μετρητά για ένα σπίτι, μπορεί να έχει νόημα να μην δέσει πολλά χρήματα για να αγοράσει ακίνητα", λέει ο Grabel. Κάτι τέτοιο θα μπορούσε να περιορίσει τις επιλογές σας αν προκύψουν άλλες ανάγκες κάτω από το δρόμο. Για παράδειγμα, αν το σπίτι αποδεικνύεται ότι χρειάζεται μεγάλες επισκευές ή ανακαινίσεις, ίσως είναι δύσκολο να αποκτήσετε ένα δάνειο κατοικίας ή υποθήκη, καθώς δεν γνωρίζετε ποιο θα είναι το πιστωτικό αποτέλεσμά σας στο μέλλον, πόσο το σπίτι τότε θα αξίζει, ή άλλους παράγοντες που καθορίζουν την έγκριση για τη χρηματοδότηση.

Η πώληση ενός σπιτιού που αγοράστηκε με μετρητά θα μπορούσε επίσης να είναι ένα πρόβλημα εάν οι ιδιοκτήτες τεντώνουν πολλά οικονομικά για να το αγοράσουν. "Αν οι αγοραστές μετρητών αποφασίσουν ότι ήρθε η ώρα να πουλήσουν, πρέπει να βεβαιωθούν ότι θα έχουν επαρκή ρευστά διαθέσιμα για να καταθέσουν ως κατάθεση στο νέο σπίτι", λέει ο Grabel.

Εν ολίγοις, «οι αγοραστές μετρητών πρέπει να αφήσουν να αφήσουν αρκετή ρευστότητα», λέει ο Grabel. Επιλέγοντας να πάτε με υποθήκη, μπορείτε να δώσετε στον εαυτό σας περισσότερη ευελιξία.

Η πληρωμή μετρητών έχει επίσης φορολογικές επιπτώσεις. "Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι πληρωμές τόκων από στεγαστικά δάνεια είναι εκπίπτουν από το φόρο", λέει ο Semrad. Και ενώ δεν πρέπει να επιλέξετε μια υποθήκη μόνο για να πάρετε μια παρακράτηση, μια μειωμένη φορολογική υποχρέωση ποτέ δεν πονάει.

Φυσικά, με μια υποθήκη, καταλήγετε να πληρώνετε πιο συνολικά, δεδομένου ότι έρχεται με τις πληρωμές τόκων που προστίθενται με την πάροδο του χρόνου. Όμως, ανάλογα με την κατάσταση της χρηματιστηριακής αγοράς, η Semrad σημειώνει επίσης ότι η εξοικονόμηση σε τόκους στεγαστικών δανείων με την καταβολή μετρητών μπορεί να μην είναι οικονομικά συνετή. Θα μπορούσατε να εξοικονομήσετε λιγότερα από ότι τα χρήματα που θα μπορούσαν να έχουν κερδίσει αν είχε πάρει μια υποθήκη και επένδυσε τα μετρητά που δεν ξοδεύετε στο σπίτι σας σε μετοχές.

Εάν δεν έχετε υποθήκη, θα μπορούσατε να αρνηθείτε μια απαλλαγή από την οικογένεια εάν βρεθείτε σοβαρά στο χρέος στο μέλλον.

Τα περισσότερα κράτη παρέχουν στους καταναλωτές ένα ορισμένο επίπεδο προστασίας από τους πιστωτές όσον αφορά το σπίτι τους. ορισμένα κράτη, όπως η Φλόριντα, απαλλάσσουν πλήρως το σπίτι από την προσιτότητα ορισμένων πιστωτών. Άλλα κράτη ορίζουν όρια που κυμαίνονται από μόλις $ 5.000 μέχρι και $ 550.000. "Αυτό σημαίνει, ανεξάρτητα από την αξία του σπιτιού, οι πιστωτές δεν μπορούν να αναγκάσουν την πώλησή του να ικανοποιήσει τις απαιτήσεις τους", λέει ο Semrad.

Εδώ είναι το πώς λειτουργεί: Εάν το σπίτι σας αξίζει 500.000 δολάρια και η υποθήκη του σπιτιού είναι 400.000 δολάρια, η εξαίρεσή σας μπορεί να εμποδίσει την αναγκαστική πώληση του σπιτιού σας για να πληρώσει στους πιστωτές τα 100.000 δολάρια μετοχών στο σπίτι σας, τουλάχιστον $ 100.000. Εάν η απαλλαγή του κράτους σας είναι μικρότερη από $ 100.000, ένας πτωχευτικός διαχειριστής θα μπορούσε ακόμα να αναγκάσει την πώληση του σπιτιού σας για να πληρώσει τους πιστωτές με τα ίδια κεφάλαια του οικοπέδου πέρα ​​από την απαλλαγή.

Η κατοχή υποθήκης δεν θα προστατεύσει εντελώς τα χρήματά σας, ωστόσο. "Εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού εγκαταλείψει τα χρήματα στην τράπεζα και χρηματοδοτήσει το σπίτι, ένας πιστωτικός δικαστής μπορεί να δεσμεύσει τον τραπεζικό λογαριασμό και να χρησιμοποιήσει το μεγαλύτερο μέρος των κεφαλαίων για να ικανοποιήσει τις απαιτήσεις του", λέει ο Semrad.

Η κατώτατη γραμμή

Η καλύτερη συμβουλή όταν εξετάζετε αν τα μετρητά ή τα ενυπόθηκα δάνεια έχουν την πιο νόημα είναι να επιλέξετε την επιλογή που σας δίνει το μεγαλύτερο κτύπημα για το δολάριο σας. Επίσης, ρωτήστε τον εαυτό σας που θα προσφέρει μεγαλύτερη απόδοση στην επένδυσή σας.

"Η πληρωμή μετρητών για την πλήρη τιμή αγοράς ενός σπιτιού είναι παρόμοια με την επένδυση σε ένα ομόλογο που πληρώνει το ίδιο επιτόκιο που θα πληρώσατε με υποθήκη", λέει ο James Bregenzer, ιδιοκτήτης της Bregenzer Group LLC, εταιρείας ιδιωτικών κεφαλαίων και διαχείρισης κεφαλαίων στην Ινδιανάπολη, ΙΝ. Για παράδειγμα, η επιλογή να μην πληρώσει μια υποθήκη 30 ετών με επιτόκιο 5, 5% είναι ουσιαστικά η ίδια με την πραγματοποίηση μιας απόδοσης 5, 5% στην τιμή της επένδυσης.

Εάν αποφασίσετε να αγοράσετε ένα σπίτι με ένα δάνειο, βεβαιωθείτε ότι μπορείτε εύκολα να αντέξετε οικονομικά τις πληρωμές κεφαλαίου και τόκων κάθε μήνα. Εάν αποφασίσετε να πάτε με μετρητά, σιγουρευτείτε ότι θα έχετε ακόμα αρκετό για να καλύψετε τρέχοντα έξοδα, όπως φόρους ακίνητης περιουσίας, ασφάλειες ιδιοκτητών σπιτιού, ένωση ιδιοκτητών σπιτιού και άλλες αμοιβές κάθε μήνα. (Για σχετική ανάγνωση, ανατρέξτε στην ενότητα "Θα πρέπει να πληρώσετε όλα τα μετρητά για το επόμενο σπίτι σας;")

Βασικές τακτικές

• Η καταβολή μετρητών για ένα σπίτι εξαλείφει την ανάγκη καταβολής τόκων για το δάνειο και οποιουδήποτε κόστους κλεισίματος.
• Εάν δεν έχετε υποθήκη, θα μπορούσατε επίσης να αρνηθείτε μια απαλλαγή από την κατοικία αν βρεθείτε σοβαρά στο χρέος στο μέλλον.
• Η καλύτερη συμβουλή όταν εξετάζετε αν τα μετρητά ή τα ενυπόθηκα δάνεια έχουν την πιο νόημα είναι να επιλέξετε την επιλογή που σας δίνει το μεγαλύτερο κτύπημα για το δολάριο σας.