Κατανόηση της διαδικασίας Escrow

Η αγορά ενός σπιτιού μπορεί να είναι μια πολύπλοκη διαδικασία για την οποία οι περισσότεροι άνθρωποι είναι γενικά απροετοίμαστοι. Ένα από αυτά τα μυστηριώδη στοιχεία είναι η διαδικασία μεσεγγύησης - που ονομάζεται επίσης το κλείσιμο. Αυτή η διαδικασία, που συμβαίνει μεταξύ του χρόνου που ο πωλητής δέχεται την προσφορά και ο αγοραστής παίρνει τα κλειδιά μπορεί να είναι συντριπτική σε πολλούς αγοραστές κατοικιών.

Τι είναι η μεσεγγύηση;

Το Escrow είναι ένα χρηματοπιστωτικό μέσο που κατέχεται από τρίτο για λογαριασμό δύο άλλων μερών που ολοκληρώνουν μια συναλλαγή. Είναι σαν ένα λογαριασμό εμπιστοσύνης που τηρείται από ένα τρίτο μέρος, ενώ εκπληρώνονται όλες οι υποχρεώσεις του πωλητή και του αγοραστή.

Ο χρόνος που χρειάζεται για να μεταβείτε από την αρχή μέχρι το τέλος της διαδικασίας μεσεγγύησης ποικίλλει. Μερικοί από τους παράγοντες που καθορίζουν το μήκος του κλείστρου περιλαμβάνουν την προ-έγκριση υποθηκών, τα κατάλληλα έγγραφα στο χέρι και το χρονικό διάστημα που απαιτείται για την ολοκλήρωση της αναδοχής. Και όπως και το χρονικό διάστημα, η διαδικασία μπορεί επίσης να ποικίλει ανάλογα με την κατάσταση. Τα βήματα, ωστόσο, είναι γενικά τα ίδια για όλους.

Άνοιγμα λογαριασμού Escrow

Μόλις εσείς και ο πωλητής έχετε υπογράψει μια αμοιβαία αποδεκτή συμφωνία αγοράς, ο αντιπρόσωπός σας θα παραλάβει τον αξιόπιστο έλεγχο χρημάτων σας και θα τον καταθέσει σε λογαριασμό μεσεγγύησης στην εταιρεία μεσεγγύησης που αναφέρεται στη συμφωνία αγοράς.

Η εταιρεία μεσεγγύησης ενεργεί ως ουδέτερος τρίτος για τη συγκέντρωση των απαιτούμενων κεφαλαίων και εγγράφων που εμπλέκονται στη διαδικασία κλεισίματος από την αρχική αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων και δανειακά έγγραφα στην υπογεγραμμένη πράξη. Σε ορισμένους τομείς, οι πληρεξούσιοι μπορούν να χειριστούν αυτή τη διαδικασία αντί για μια εταιρεία μεσεγγύησης και μπορεί να ονομάζονται διακανονισμός και όχι μεσεγγύηση.

Περιμένετε την αξιολόγηση της Τράπεζας

Η τράπεζα που προωθεί την υποθήκη θα κάνει τη δική της εκτίμηση - την οποία συνήθως πληρώνει ο αγοραστής - για να προστατεύσει τα οικονομικά της συμφέροντα εάν χρειαστεί ποτέ να αποκλείσει το ακίνητο. Εάν η αξιολόγηση έρχεται σε χαμηλότερη από την προσφερόμενη τιμή, ο δανειστής δεν θα σας δώσει χρηματοδότηση αν δεν καταλήξετε με τη διαφορά ή ο πωλητής μειώνει την τιμή στο εκτιμώμενο ποσό.

Μπορείτε, ωστόσο, να προσπαθήσετε να αλλάξετε το μυαλό του εκτιμητή κάνοντας ένα από τα παρακάτω:

• Παρέχετε επιπλέον πληροφορίες σχετικά με τους λόγους για τους οποίους πιστεύετε ότι το σπίτι πρέπει να εκτιμηθεί σε υψηλότερο ποσό
• Πάρτε μια δεύτερη εκτίμηση
• Δοκίμασε έναν άλλο δανειστή και ελπίζω ότι η εκτίμηση θα βγει προς όφελός σου

Εάν δεν είναι δυνατή καμία από αυτές τις επιλογές, μπορείτε να ακυρώσετε τη σύμβαση αγοράς.

Ασφαλής χρηματοδότηση

Θα πρέπει να έχετε ήδη εγκριθεί για υποθήκη προτού γίνει αποδεκτή η συμφωνία σας. Μόλις δώσετε στον δανειστή σας τη διεύθυνση ιδιοκτησίας, θα προετοιμάσουν μια εκτίμηση καλής πίστης - ή μια δήλωση που θα αναφέρει λεπτομερώς το ποσό του δανείου σας - το επιτόκιο, το κόστος κλεισίματος και τα άλλα έξοδα που σχετίζονται με την αγορά. Βεβαιωθείτε ότι έχετε διαπραγματευτεί τους αριθμούς σε αυτό το έγγραφο πριν την υπογράψετε. Μόλις έχετε τη γραπτή δέσμευση δανείου σας, ήρθε η ώρα να αφαιρέσετε γραπτώς το ενδεχόμενο χρηματοδότησης.

Εγκρίνετε τις γνωστοποιήσεις του πωλητή

Θα πρέπει να λάβετε έγγραφη ειδοποίηση για τυχόν προφανή προβλήματα που έχουν ήδη εντοπιστεί από τον πωλητή ή τον αντιπρόσωπο του πωλητή. Για παράδειγμα, στις μεσαίες και χαμηλού εισοδήματος γειτονιές σε περιοχές με υψηλό κόστος διαβίωσης, το γκαράζ μπορεί να έχει μετατραπεί σε χώρο διαβίωσης που παραβιάζει τους κώδικες στέγασης πόλεων. Μπορεί να έχετε ήδη συνειδητοποιήσει οποιαδήποτε προβλήματα όπως αυτά, επειδή συχνά αναφέρονται στην καταχώριση.

Το ακίνητο μπορεί να έρχεται με αποκάλυψη χωρίς πωλητή, που σημαίνει ότι ο πωλητής δεν απελευθερώνει καμία λεπτομέρεια στους όρους πώλησης. Αν εξακολουθείτε να ενδιαφέρεστε για την ιδιοκτησία, κάντε τη δική σας επιθεώρηση. Βεβαιωθείτε ότι έχετε πάρει άδεια από τον πωλητή πριν ο επιθεωρητής σας έρθει στις εγκαταστάσεις.

Λάβετε τις απαραίτητες επιθεωρήσεις

Το επόμενο βήμα είναι να εξετάσετε αν θέλετε τα πρόσθετα έξοδα των επιθεωρήσεων. Ενώ αυτά δεν είναι απαραίτητα, μπορούν να έρθουν σε πρακτικό, λαμβάνοντας υπόψη τις περιστάσεις σας.

Αν και δεν είναι απαίτηση, είναι προς το συμφέρον σας να πάρετε μια επιθεώρηση στο σπίτι. Για μερικές εκατοντάδες δολάρια, ένας επαγγελματίας επιθεωρητής σπιτιού θα σας πει αν υπάρχουν επικίνδυνα ή δαπανηρά ελαττώματα στο σπίτι. Εάν υπάρχουν, θα θελήσετε να μάθετε γι 'αυτά, ώστε να μπορείτε να κάνετε ένα από τα παρακάτω:

• Πίσω από την αγορά.
• Ζητήστε από τον πωλητή να τα διορθώσει.
• Ζητήστε από τον πωλητή να μειώσει την τιμή, ώστε να μπορείτε να χειριστείτε μόνοι σας τις επισκευές.

Σημειώστε ότι δεν μπορείτε να διαπραγματευτείτε παραχωρήσεις πωλητή εδώ αν η σύμβαση λέει ότι θα αγοράσετε το ακίνητο "όπως είναι". Αν η διαδικασία επιθεώρησης ολοκληρώνεται ικανοποιητικά, θα χρειαστεί να αφαιρέσετε εγγράφως το ενδεχόμενο έκτακτης ανάγκης. Θα επαναλάβετε αυτό το βήμα μετά από οποιεσδήποτε άλλες επιθεωρήσεις.

Έλεγχος παρασίτων

Μπορεί να θέλετε να πάρετε μια επιθεώρηση παράσιτα για να βεβαιωθείτε ότι το σπίτι δεν έχει τερμίτες, μυρμήγκια ξυλουργού, ή άλλα παράσιτα, όπως τα κατσαρίδα ή αρουραίους. Αυτά τα προβλήματα μπορεί να μην είναι εμφανή κατά τη διάρκεια της ημέρας, όταν πιθανότατα θα δείτε το σπίτι και θα ήταν μια τρομερά ανεπιθύμητη ανακάλυψη μετά την είσοδό σας. Οποιοδήποτε πρόβλημα παρασίτων θα πρέπει να διορθωθεί πριν από την πώληση μπορεί να προχωρήσει - υποθέτοντας ότι θέλετε να συνεχίσετε η αγορά. Αυτός είναι ένας άλλος τομέας όπου μπορεί να θέλετε να επαναδιαπραγματευτείτε με τον πωλητή για να πληρώσετε για την εργασία.

Περιβαλλοντική Επιθεώρηση

Μερικές φορές συνιστάται να κάνετε μια περιβαλλοντική επιθεώρηση για να ελέγξετε για τοξίνες στο σπίτι, όπως μούχλα και αμίαντο. Μπορεί επίσης να υπάρξουν προβλήματα στο σπίτι, όπως η μόλυνση από τοποθεσία κοντά σε χώρο υγειονομικής ταφής, πρώην πετρελαϊκό πεδίο, στεγνό καθάρισμα, βενζινάδικο ή άλλη περιβαλλοντικά επικίνδυνη επιχείρηση. Τυχόν προβλήματα που αποκαλύπτονται σε αυτόν τον τομέα μπορεί να σημαίνουν σοβαρούς κινδύνους για την υγεία και μπορεί να είναι ακριβό να διορθωθούν.

Γεωλογική έκθεση

Οι περιοχές που υπόκεινται σε σεισμούς ενδέχεται να απαιτούν έκθεση εδάφους ή / και γεωλογική έκθεση για την εκτίμηση του κινδύνου σοβαρής βλάβης του ακινήτου σε περίπτωση τέτοιας καταστροφής. Μπορεί επίσης να θέλετε να εξετάσετε μια αναφορά πλημμύρας. Εάν το σπίτι είναι πολύ πιθανό να πλημμυρίσει, δεν θα είστε σε θέση να πάρετε την ασφάλεια ιδιοκτητών σπιτιού, που σημαίνει ότι δεν μπορείτε να πάρετε μια υποθήκη. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η αγορά ασφάλισης πλημμυρών εκτός από την ασφάλεια του ιδιοκτήτη σπιτιού σας θα λύσει αυτό το πρόβλημα. Στις αγροτικές περιοχές, πρέπει να γίνει έρευνα της γης για να επαληθευτούν τα όρια του ακινήτου. Στις αστικές περιοχές τα όρια τείνουν να είναι ήδη πολύ σαφή.

Ασφάλεια κινδύνου

Αυτό περιλαμβάνει την ασφάλεια των ιδιοκτητών σπιτιού και οποιαδήποτε πρόσθετη κάλυψη απαιτείται στη γεωγραφική περιοχή σας (όπως ασφάλιση πλημμυρών). Θα σας ζητηθεί να έχετε ασφάλεια ιδιοκτητών σπιτιού μέχρι να εξοφληθεί η υποθήκη σας. Εάν θέλετε να εξοικονομήσετε μερικά δολάρια, επιλέξτε τη δική σας ασφαλιστική εταιρεία και ψωνίστε γύρω για να πάρετε το καλύτερο ποσοστό. Η επιλογή που επιλέγει η τράπεζα μπορεί να μην είναι αυτή που θέλετε.

Αναφορά Τίτλου και Ασφαλιστική Τίτλου

Τόσο οι αναφορές τίτλου όσο και η ασφάλεια τίτλου απαιτούνται από τον δανειστή σας. Ακόμα κι αν δεν ήταν, θα τους θέλατε ούτως ή άλλως.

Η αναφορά τίτλου διασφαλίζει ότι ο τίτλος της ιδιοκτησίας είναι σαφής - δηλαδή, δεν υπάρχει κανένα δικαίωμα επί ακινήτου και κανένας άλλος εκτός από τον πωλητή έχει αξίωση σε οποιοδήποτε μέρος του. Η ασφάλεια τίτλου προστατεύει εσάς και τον δανειστή από τυχόν νομικές προκλήσεις που ενδέχεται να προκύψουν αργότερα, αν κάτι δεν εμφανίστηκε κατά την αναζήτηση τίτλου.

Εάν υπάρχει κάποιο πρόβλημα με τον τίτλο (γνωστό ως σύννεφο ή ελάττωμα), ο πωλητής θα πρέπει να το διορθώσει έτσι ώστε η πώληση να μπορεί να προχωρήσει ή να σας αφήσει να φύγετε. Ανάλογα με το πού ζείτε, η εταιρεία μεσεγγύησης και η εταιρεία τίτλου μπορεί να είναι η ίδια.

Ο τελικός διάδρομος

Είναι καλή ιδέα να επανεξετάσετε το ακίνητο λίγο πριν το κλείσιμο για να βεβαιωθείτε ότι δεν έχουν προκύψει νέες ζημιές και ότι ο πωλητής σας έχει αφήσει στοιχεία που καθορίζονται στη συμφωνία αγοράς, όπως συσκευές ή εξαρτήματα.

Σε αυτό το σημείο, πιθανότατα δεν θα μπορείτε να επιστρέψετε εκτός εάν το σπίτι έχει υποστεί σοβαρές ζημιές. Ωστόσο, δεν είναι ανήκουστο για έναν μικροεπενδυτή να πιέσει τον αντιπρόσωπό του για να ακυρώσει τη συμφωνία για κάτι ασήμαντο.

Φόρμα HUD-1

Τουλάχιστον μία ημέρα πριν το κλείσιμο, θα λάβετε ένα έντυπο HUD-1 ή την τελική δήλωση των όρων του δανείου και τα έξοδα κλεισίματος. Συγκρίνετε με την εκτίμηση καλής πίστης που υπογράψατε νωρίτερα. Τα δύο έγγραφα πρέπει να είναι πολύ παρόμοια. Ψάξτε για περιττές, απρόσμενες ή υπερβολικές αμοιβές, καθώς και απλά λάθη.

Κλείστε τη μεσεγγύηση

Η διαδικασία κλεισίματος ποικίλλει κάπως από το κράτος, αλλά θα χρειαστεί να υπογράψετε έναν τόνο γραφειοκρατίας. πάρτε το χρόνο σας και διαβάστε προσεκτικά. Ο πωλητής θα έχει έγγραφα για να υπογράψει επίσης. Μετά την υπογραφή όλων των εγγράφων, ο αξιωματικός μεσεγγύησης θα ετοιμάσει μια νέα πράξη που θα σας ονομάσει ως ιδιοκτήτη της περιουσίας και θα την στείλει στον καταγραφέα νομού. Θα πρέπει να υποβάλετε την επιταγή του ταμείου ή να κανονίσετε μια μεταφορά χρημάτων για να πληρώσετε το κόστος της καθυστερημένης πληρωμής και το κλείσιμο του λογαριασμού σας και ο δανειστής σας θα καταβάλει τα χρήματά σας για τη μεσεγγύηση, ώστε να καταβληθεί ο πωλητής και, ενδεχομένως, ο δανειστής του πωλητή.

Αν το καταφέρετε αυτό, θα πάρετε τελικά την κατοχή του σπιτιού.

12 βήματα για να κλείσετε ένα Real Estate Deal

Η κατώτατη γραμμή

Ο πράκτοράς σας θα επιβλέπει αυτή τη διαδικασία, οπότε μην ανησυχείτε υπερβολικά αν δεν καταλαβαίνετε κάθε λεπτομέρεια. Ωστόσο, σε οποιαδήποτε συναλλαγή που τοποθετείτε τόσο πολύ στη γραμμή οικονομικά, είναι καλή ιδέα να έχετε τουλάχιστον μια βασική ιδέα για το τι συμβαίνει, ώστε να μην αξιοποιηθείτε. (Για σχετική ανάγνωση, ανατρέξτε στην ενότητα "Κατανόηση της διεργασίας Escrow και απαιτήσεων")