Ενοικιάσεις ακινήτων: Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα

Η κατοχή μίσθωσης ακινήτου μπορεί να είναι οικονομικά ανταμείβοντας. Εάν εξερευνείτε αυτό το είδος ακίνητης περιουσίας ως επένδυση, να γνωρίζετε τους κινδύνους και τις ευθύνες.

Ενοικιάσεις ακινήτων: Μια επισκόπηση

Η ιδέα της αγοράς ενός σπιτιού ή διαμερίσματος για ενοικίαση για κέρδος μπορεί να ακούγεται γοητευτική. Αλλά η αγορά ενός ακινήτου ενοικίου για εισόδημα και μακροπρόθεσμη ανατίμηση κεφαλαίου μπορεί να έχει τα σκαμπανεβάσματα. Για παράδειγμα, η αγορά κατοικίας μπορεί να κυμαίνεται ανάλογα με την τοποθεσία, την προσφορά και τη ζήτηση, και την οικονομία.

Από οικονομική άποψη, για να είναι πραγματικά αποδοτικό το ακίνητο, η απόδοση που αποκομίζετε θα πρέπει να είναι μεγαλύτερη από ό, τι θα μπορούσατε να κερδίσετε σε συντηρητικές επενδύσεις, όπως τα ομόλογα και τα αποθέματα blue-chip που πληρώνουν μερίσματα, λόγω των πραγματικών κινδύνων που συνεπάγεται. Και από την ανθρώπινη πλευρά, δεν έχουν όλοι τη δυνατότητα να διαχειρίζονται ακίνητα και ενοικιαστές.

Βασικές τακτικές

• Οι ιδιότητες ενοικίασης μπορούν να είναι οικονομικά ανταμείβοντας και να έχουν πολλά φορολογικά οφέλη.
• Τα μειονεκτήματα περιλαμβάνουν την έλλειψη ρευστότητας, το κόστος συντήρησης, το δυναμικό για τους δύσκολους ενοικιαστές και την έκκληση της γειτονιάς να μειωθεί.
• Είναι βασικό για τους επενδυτές σε οποιοδήποτε είδος ακίνητης περιουσίας να παραμείνουν πάνω από τα επιτόκια και να συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό.

Πλεονεκτήματα των ακινήτων ενοικίασης

Υπάρχουν πολλά οφέλη για την ιδιοκτησία ενός ακινήτου ενοικίασης. Περιλαμβάνουν:

Φορολογικά οφέλη

Η Υπηρεσία Εσωτερικών Εισοδημάτων σας επιτρέπει να αφαιρέσετε πολλά έξοδα που σχετίζονται με την ενοικίαση ακινήτου στις κατηγορίες:

• Τακτικές και απαραίτητες δαπάνες
• Βελτιώσεις
• Υποτίμηση

Αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να αφαιρέσετε την ασφάλειά σας, τους τόκους για την υποθήκη σας, τα έξοδα συντήρησης και τη φυσική φθορά στην ιδιοκτησία σας.

Οι αποσβέσεις μπορεί να προκαλέσουν ονομαστική ζημία, η οποία με τη σειρά της μπορεί να αφαιρεθεί από άλλα έσοδα. Με άλλα λόγια, μπορείτε να επιτύχετε καθαρή θετική ταμειακή ροή από τα έσοδα από ενοίκια μείον τα έξοδα και να έχετε ακόμα μια καθαρή ζημιά για φορολογικούς σκοπούς. Αλλά να γνωρίζετε ότι η απόσβεση μειώνει επίσης τη βάση κόστους ενός ακινήτου για τον υπολογισμό κεφαλαιουχικών κερδών όταν πουλάτε την ιδιοκτησία σας.

Επιπλέον, ο νόμος περί φορολογικών περικοπών και απασχόλησης του 2017, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2018, προσφέρει ορισμένα νέα φορολογικά οφέλη για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Εάν έχετε στην κατοχή σας μια επιχείρηση που είναι συνδεδεμένη με τη ροή (γνωστή και ως επιχείρηση pass-through) και την εκμεταλλευτείτε ως ατομική επιχείρηση, εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, εταιρική σχέση ή εταιρία S, μπορείτε τώρα να αφαιρέσετε ένα ποσό ίσο με το 20% έσοδα-όσο το συνολικό φορολογητέο ετήσιο εισόδημά σας από όλες τις πηγές μετά τις μειώσεις είναι μικρότερο από $ 157.500 για singles ή $ 315.000 για παντρεμένα ζευγάρια που αρχειοθετούν από κοινού.

Είναι καλή ιδέα να συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό εάν σκέφτεστε να έχετε στην κατοχή σας ένα ακίνητο ενοικίασης, ειδικά δεδομένων των πρόσφατων αλλαγών στον φορολογικό κώδικα.

Εποχιακές Ενοικιάσεις

Εάν νοικιάζετε την ιδιοκτησία σας εποχικά, μπορείτε να την χρησιμοποιήσετε μόνοι σας για 14 ημέρες το χρόνο - ή το 10% του αριθμού των ημερών που νοικιάζετε σε άλλους σε δίκαιη τιμή αγοράς - και εξακολουθείτε να είστε σε θέση να αφαιρέσετε τα έξοδά σας.

1031 Ανταλλαγή

Σε μια ανταλλαγή 1031, μπορείτε να πουλήσετε ένα ακίνητο ενοικίασης και να επενδύσετε σε ένα άλλο "σαν είδος" χωρίς να πληρώνετε φόρους υπεραξίας.

Ενοικίαση επιπλέον χώρου

Μπορείτε επίσης να μεταχειριστείτε ένα δωμάτιο ή μια περιοχή του σπιτιού σας - όπως ένα γκαράζ, υπόγειο ή αξεσουάρ κατοικίας - ως μίσθωση, διαγραφή ενός ποσοστού των τόκων ενυπόθηκων δανείων και άλλων εξόδων από το εισόδημά του, αν και θα πρέπει να γνωρίζετε πιθανές παγίδες για την ενοικίαση ενός επιπλέον χώρου, συμπεριλαμβανομένων των τοπικών κανόνων χωροταξίας.

Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της ιδιοκτησίας Ενοικίαση ιδιοκτησίας

Μειονεκτήματα ακινήτων

Υπάρχουν επίσης μειονεκτήματα στην ιδιοκτησία ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου. Περιλαμβάνουν:

Έλλειψη ρευστότητας

Τα ακίνητα δεν αποτελούν ρευστό περιουσιακό στοιχείο. Ακόμα και στην πιο καυτή αγορά, μπορεί να διαρκέσει μερικοί μήνες για να ολοκληρωθεί η πώληση. Και αν ο χρόνος σας κινείται από έκτακτη ανάγκη ή άλλο απροσδόκητο γεγονός, η ανάγκη σας για γρήγορη πώληση μπορεί να μην συγκεντρώσει την καλύτερη τιμή.

Αύξηση των φόρων και των ασφαλίστρων

Το ενδιαφέρον και το κεφάλαιο της υποθήκης σας μπορεί να είναι σταθερό, αλλά δεν υπάρχει εγγύηση ότι οι φόροι δεν θα αυξηθούν γρηγορότερα από ό, τι μπορείτε να αυξήσετε τα ενοίκια. Τα ασφάλιστρα μπορεί επίσης να αυξάνονται, καθώς έχουν ως αποτέλεσμα φυσικές καταστροφές.

Δύσκολοι ενοικιαστές

Παρά τη δέουσα επιμέλεια σας στο να ελέγχετε τους μελλοντικούς μισθωτές, θα μπορούσατε να ολοκληρώσετε με ενοικιαστές που δεν είναι ιδανικοί. Για παράδειγμα, θα μπορούσαν να είναι αναγκασμένοι ή απαιτητικοί, να πληρώσουν αργά, να ξεχάσουν να κλείσουν το νερό και ούτω καθεξής. Ή θα μπορούσαν να είναι καταστροφικές, οπότε η αποζημίωση απόσβεσης στον φορολογικό κώδικα μπορεί να είναι υπερβολικά ανεπαρκής. Ωστόσο, μπορείτε πάντα να προσθέσετε έναν αναβάτη στην τυποποιημένη φόρμα μίσθωσης που περιγράφει κανόνες σχετικά με την κατοχή, τα κατοικίδια ζώα, το κάπνισμα, την ασφάλιση ενοικίου και τα συναφή. Μια κατάθεση ασφαλείας μπορεί επίσης να σας βοηθήσει εδώ.

Περιορισμός της γειτονιάς

Σε ένα ιδανικό σενάριο, τα επενδυτικά σας ακίνητα θα ευδοκιμήσουν ανάμεσα σε άλλα καλά διατηρημένα σπίτια και οι τοπικές ανέσεις θα βελτιωθούν. Ως αποτέλεσμα, η ταμειακή σας ροή θα αυξηθεί σταθερά και το κόστος σας θα παραμείνει σταθερό. Ωστόσο, οι γειτονιές μπορούν να αλλάξουν και η επένδυσή σας θα μπορούσε να υποτιμηθεί με το πέρασμα του χρόνου. Πρέπει να δώσετε προσοχή στην τοπική πολιτική στην οποία επενδύετε, όπως θα κάνατε όπου ζείτε. Με κάποια δέουσα επιμέλεια μπορείτε να ελαχιστοποιήσετε αυτήν την έκθεση.

Μη ευνοϊκές αλλαγές στον Κώδικα Φορολογίας

Ο φορολογικός κώδικας δεν προστατεύεται από την αλλαγή. Θα μπορούσε να αλλάξει με τρόπους που είτε θα μειώσουν είτε θα εξαλείψουν ορισμένα ή όλα τα φορολογικά οφέλη για την ιδιοκτησία σπιτιού και τις επιχειρήσεις ροής.

Ρόλος ιδιοκτήτη

Το να είσαι ιδιοκτήτης δεν είναι για όλους. Μπορεί να νιώθετε ντροπαλός για την αύξηση των ενοικίων ή για να προστατεύσετε τον τρόπο με τον οποίο οι άλλοι αντιμετωπίζουν την ιδιοκτησία σας, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε συγκρούσεις. Μπορεί ακόμη και να γίνετε φιλικοί με τους ενοικιαστές σας ή μπορεί ήδη να είναι οικογένεια ή φίλοι. Αν δεν μπορείτε να είστε σίγουροι για τις αυξήσεις ενοικίου ή για την περιουσία, για παράδειγμα, θα μπορούσατε να ολοκληρώσετε τη συλλογή ενοικίου που είναι πολύ κάτω από την τιμή της αγοράς ή με μια υποτιμημένη ιδιοκτησία.

Συντήρηση

Για τη διατήρηση μιας ιδιοκτησίας, δημιουργούνται μικρές και μεγάλες επισκευές. Μερικοί ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να εξοικονομήσουν χρήματα κάνοντας το ίδιο το έργο. Ωστόσο, οι περισσότεροι στερούνται τον χρόνο, τα εργαλεία ή τις δεξιότητες για επισκευή στο σπίτι. Αναμείνετε να καλύψετε τις περιοδικές αμοιβές ανάδοχου.

Ειδικές εκτιμήσεις

Είτε αγοράζετε ένα αρχικό σπίτι είτε μια ιδιοκτησία ενοικίασης, είναι σημαντικό να εξετάσετε τι συμβαίνει με τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Το χαμηλό χρέος στεγαστικού δανείου είναι γενικά καλό αντιστάθμισμα έναντι του πληθωρισμού. Εάν είστε ιδιοκτήτης, οι περιοδικές αυξήσεις ενοικίου αποτελούν έναν τρόπο αντιστάθμισης των πληθωριστικών αυξήσεων των δαπανών συντήρησης ακινήτων.

Τα επιτόκια το 2019 αναμένεται να διαμορφωθούν κατά μέσο όρο μεταξύ 4, 8% και 5, 3% για μια τριετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου. Το ποσοστό αυτό είναι από 4, 19% κατά μέσο όρο το 2018 και 3, 99% το 2017, αλλά εξακολουθεί να είναι σχετικά χαμηλό. Παρόλο που τα ποσοστά αυτά αντιπροσωπεύουν μια ευκαιρία, είναι επίσης σημαντικό να θυμόμαστε ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι συνήθως υψηλότερα για τις επενδύσεις σε ακίνητα από ό, τι για τα παραδοσιακά σπίτια.