Επενδυτική περιουσία
Μια επένδυση σε ακίνητα είναι ακίνητη περιουσία που αγοράστηκε με την πρόθεση να κερδίσει απόδοση της επένδυσης είτε μέσω του εισοδήματος από ενοίκια, της μελλοντικής μεταπώλησης του ακινήτου ή και των δύο. Το ακίνητο μπορεί να κατέχεται από μεμονωμένο επενδυτή, ομάδα επενδυτών ή εταιρεία.
Μια επένδυση σε ακίνητα μπορεί να είναι μια μακροπρόθεσμη προσπάθεια ή μια βραχυπρόθεσμη επένδυση. Με τους τελευταίους, οι επενδυτές συχνά θα ασχοληθούν με το flipping, όπου το ακίνητο αγοράζεται, ανακατασκευάζεται ή ανακαινίζεται και πωλείται με κέρδος σε σύντομο χρονικό διάστημα.
Ο όρος επενδυτικό ακίνητο μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθεί για την περιγραφή άλλων περιουσιακών στοιχείων που ο επενδυτής αγοράζει για λόγους μελλοντικής ανατίμησης, όπως τέχνη, χρεόγραφα, γη ή άλλα συλλεκτικά.
Κατανόηση των επενδυτικών ακινήτων
Τα επενδυτικά ακίνητα είναι αυτά που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία. Παρέχουν κάποια μορφή εισοδήματος, μερίσματα, τόκους, ενοίκια ή ακόμα και δικαιώματα εκμετάλλευσης - που δεν εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της συνήθους επιχειρηματικής δραστηριότητας του ιδιοκτήτη. Και ο τρόπος με τον οποίο χρησιμοποιείται μια επένδυση σε ακίνητα έχει σημαντικό αντίκτυπο στην αξία της.
Τα επενδυτικά ακίνητα παράγουν εισόδημα και δεν είναι πρωτεύουσες κατοικίες.
Οι επενδυτές πραγματοποιούν μερικές φορές μελέτες για να καθορίσουν την καλύτερη και πιο κερδοφόρα χρήση μιας περιουσίας. Αυτό συχνά αναφέρεται ως η υψηλότερη και καλύτερη χρήση της ιδιοκτησίας. Για παράδειγμα, εάν μια επένδυση σε ακίνητα είναι κλιμακωτή τόσο για εμπορική όσο και για οικιακή χρήση, ο επενδυτής ζυγίζει τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των δύο, μέχρι να διαπιστώσει ποιος έχει το υψηλότερο δυνατό ποσοστό απόδοσης. Στη συνέχεια χρησιμοποιεί την ιδιότητα με αυτό τον τρόπο.
Μια επένδυση σε ακίνητα αναφέρεται συχνά ως δεύτερη κατοικία. Αλλά τα δύο δεν σημαίνει απαραίτητα το ίδιο πράγμα. Για παράδειγμα, μια οικογένεια μπορεί να αγοράσει ένα εξοχικό σπίτι ή άλλο ακίνητο διακοπών για να χρησιμοποιήσει τον εαυτό τους, ή κάποιος με ένα αρχικό σπίτι στην πόλη μπορεί να αγοράσει ένα δεύτερο ακίνητο στη χώρα ως υποχώρηση για τα σαββατοκύριακα. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η δεύτερη ιδιοκτησία είναι για προσωπική χρήση - όχι ως εισοδηματική ιδιοκτησία.
Τύποι επενδυτικών ακινήτων
Κατοικίες: Τα σπίτια ενοικίασης είναι δημοφιλής τρόπος για τους επενδυτές να συμπληρώνουν το εισόδημά τους. Ένας επενδυτής που αγοράζει ένα ακίνητο και το εκμισθώνει σε ενοικιαστές μπορεί να συλλέγει μηνιαία ενοίκια. Αυτά μπορεί να είναι μονοκατοικίες, συγκυριαρχίες, διαμερίσματα, εξοχικές κατοικίες ή άλλα είδη κατοικιών.
Εμπορική: Τα ακίνητα που παράγουν εισόδημα δεν πρέπει πάντα να είναι οικιστικά. Ορισμένοι επενδυτές -ιδιαίτερα οι εταιρίες- αγοράζουν εμπορικά ακίνητα που χρησιμοποιούνται ειδικά για επαγγελματικούς σκοπούς. Η συντήρηση και οι βελτιώσεις αυτών των ιδιοτήτων μπορεί να είναι υψηλότερες, αλλά αυτές οι δαπάνες μπορούν να αντισταθμιστούν με μεγαλύτερες αποδόσεις. Αυτό συμβαίνει επειδή αυτές οι μισθώσεις για αυτές τις ιδιότητες συχνά διοικούν υψηλότερα ενοίκια. Αυτά τα κτίρια μπορεί να είναι εμπορικά κτίρια διαμερισμάτων ή καταστήματα λιανικής πώλησης.
Μικτή Χρήση: Μια ιδιοκτησία μικτής χρήσης μπορεί να χρησιμοποιηθεί ταυτόχρονα τόσο για εμπορικούς όσο και για οικιακούς σκοπούς. Για παράδειγμα, ένα κτίριο μπορεί να έχει κατάστημα λιανικής πώλησης στον κύριο όροφο, όπως ένα κατάστημα ψωμιού, μπαρ ή εστιατόριο, ενώ το ανώτερο τμήμα της κατοικίας στεγάζει κατοικίες.
Βασικές τακτικές
- Μια επένδυση σε ακίνητα αγοράζεται με την πρόθεση να κερδίσετε απόδοση μέσω εσόδων από ενοίκια, τη μελλοντική μεταπώληση του ακινήτου ή και τα δύο.
- Τα ακίνητα μπορούν να αντιπροσωπεύσουν μια βραχυπρόθεσμη ή μακροπρόθεσμη επενδυτική ευκαιρία.
- Τα επενδυτικά ακίνητα δεν είναι πρωτεύουσες κατοικίες ή δευτερεύουσες κατοικίες, γεγονός που δυσχεραίνει τους επενδυτές να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση.
- Η πώληση μιας επένδυσης σε ακίνητα πρέπει να αναφέρεται και μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα κέρδη κεφαλαίου, τα οποία μπορεί να έχουν φορολογικές επιπτώσεις για τους επενδυτές.
Χρηματοδότηση επενδυτικών ακινήτων
Ενώ οι δανειολήπτες που εξασφαλίζουν δάνειο για την κύρια κατοικία τους έχουν πρόσβαση σε μια σειρά επιλογών χρηματοδότησης, συμπεριλαμβανομένων δανείων FHA, δανείων VA και συμβατικών δανείων, μπορεί να είναι πιο δύσκολη η προμήθεια χρηματοδότησης για μια επένδυση σε ακίνητα.
Οι ασφαλιστές δεν παρέχουν ασφάλιση υποθηκών για επενδύσεις σε ακίνητα και, ως εκ τούτου, οι δανειολήπτες πρέπει να έχουν τουλάχιστον 20% χαμηλότερα για να εξασφαλίσουν τραπεζική χρηματοδότηση για επενδύσεις σε ακίνητα.
Οι τράπεζες επιμένουν επίσης σε καλές βαθμολογίες πίστωσης και σε σχετικά χαμηλές αναλογίες δανείων προς αξία πριν εγκρίνουν έναν δανειολήπτη για μια υποθήκη επενδύσεων σε ακίνητα. Ορισμένοι δανειστές απαιτούν επίσης από τον δανειολήπτη να διαθέτει άφθονες αποταμιεύσεις για να καλύψει δαπάνες τουλάχιστον έξι μηνών για την επένδυση σε ακίνητα, εξασφαλίζοντας έτσι ότι οι υποθήκες και άλλες υποχρεώσεις θα διατηρούνται ενημερωμένες.
Φορολογικές επιπτώσεις
Εάν ένας επενδυτής συλλέξει το ενοίκιο από μια επένδυση σε ακίνητα, η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων (IRS) του απαιτεί να αναφέρει το ενοίκιο ως εισόδημα, αλλά ο οργανισμός του επιτρέπει επίσης να αφαιρέσει σχετικές δαπάνες από το ποσό αυτό. Για παράδειγμα, εάν ένας ιδιοκτήτης συγκεντρώνει 100.000 δολάρια σε ενοίκιο κατά τη διάρκεια ενός έτους αλλά πληρώνει 20.000 δολάρια σε επισκευές, συντήρηση γκαζόν και συναφή έξοδα, αναφέρει τη διαφορά των 80.000 δολαρίων ως εισόδημα αυτοαπασχόλησης.
Εάν ένα άτομο πωλεί μια επένδυση σε ακίνητο για ποσό μεγαλύτερο από την αρχική τιμή αγοράς, έχει κέρδος κεφαλαίου που πρέπει να δηλώνεται στο IRS. Από το 2019, τα κεφαλαιακά κέρδη από περιουσιακά στοιχεία που κρατούνται για τουλάχιστον ένα έτος θεωρούνται μακροπρόθεσμα κέρδη και φορολογούνται στο 15%, εκτός από εκείνα που είναι παντρεμένα και έχουν φορολογητέο εισόδημα άνω των $ 479.000 ή μόνο και έχουν εισόδημα άνω των $ 425.800. Σε αυτές τις περιπτώσεις, το ποσοστό είναι 20%.
Αντίθετα, εάν ένας φορολογούμενος πουλάει την πρωτεύουσα κατοικία του, πρέπει μόνο να αναφέρει κεφαλαιουχικά κέρδη άνω των 250.000 δολαρίων εάν αρχειοθετήσει ξεχωριστά και $ 500.000 αν είναι παντρεμένος και αρχειοθετήσει από κοινού. Το κεφαλαιουχικό κέρδος από μια επένδυση σε ακίνητα είναι η τιμή πώλησής της μείον την τιμή αγοράς της μείον οποιεσδήποτε σημαντικές βελτιώσεις.
Για να το φανταστεί κανείς, φανταστείτε ότι ένας επενδυτής αγοράζει ένα ακίνητο για $ 100.000 και δαπανά $ 20.000 εγκαθιστώντας νέα υδραυλικά. Λίγα χρόνια αργότερα, πουλάει το ακίνητο για $ 200.000. Μετά την αφαίρεση της αρχικής επένδυσης και των επισκευών κεφαλαίου, το κέρδος του είναι $ 80.000.
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.