Κύριος » αλγοριθμική διαπραγμάτευση » Πώς να κερδίσετε χρήματα με τις επιλογές ακινήτων

Πώς να κερδίσετε χρήματα με τις επιλογές ακινήτων

αλγοριθμική διαπραγμάτευση : Πώς να κερδίσετε χρήματα με τις επιλογές ακινήτων

Για πολλούς Αμερικανούς, η ακίνητη περιουσία, με τη μορφή οικογενειακού σπιτιού ή μίσθωσης ακινήτων, είναι η μόνη μεγαλύτερη επένδυσή τους. Αυτοί οι επενδυτές αντιλαμβάνονται συχνά την ακίνητη περιουσία ως μία από τις ασφαλέστερες και πιο αξιόπιστες επενδύσεις σε μια χρονική περίοδο. Ωστόσο, οι επενδύσεις σε ακίνητα συνεπάγονται υψηλό κόστος εισόδου (συνήθως χρηματοδοτείται από δάνειο με τόκους), μεγάλη επενδυτική περίοδο και μεγάλη αβεβαιότητα. Αντί να αγοράζουν ακίνητα, οι επενδυτές μπορούν να αγοράσουν ακίνητα για να επενδύσουν σε ακίνητα με χαμηλότερο κόστος και με λιγότερα έξοδα.

Μια ρεαλιστική ματιά στον υπολογισμό του κέρδους στην ακίνητη περιουσία

Ένας αρχάριος επενδυτής ακινήτων μπορεί να εξετάσει ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων, βλέπει ότι σε πέντε χρόνια αυξήθηκε σε αξία από $ 100.000 σε $ 300.000 και καταλήγει σε τριπλασιασμό της αξίας της επένδυσης. Ωστόσο, αυτή η απλή ανάλυση χάνει τα σχετικά έξοδα ρουτίνας, συμπεριλαμβανομένων των χρηματικών εξόδων για την αγορά ακινήτων, των μηνιαίων τόκων, των φόρων ακίνητης περιουσίας, των προμηθειών στους πράκτορες κατά την αγορά ή την πώληση, των μηνιαίων τελών σύνδεσης, των συντηρήσεων και των επισκευών, φόρος επί της ενδεχόμενης πώλησης του ακινήτου ή αποτίμησης πάνω από ένα ορισμένο επίπεδο, με τον οποίο ο ιδιοκτήτης δικαιούται φόρο περιουσίας).

Λαμβάνοντας υπόψη όλους αυτούς τους παράγοντες, η ρεαλιστική αποτίμηση των αποδόσεων για ακίνητα μειώνεται σημαντικά. Οι εξελίξεις κατά τη διάρκεια της επενδυτικής περιόδου ενδέχεται επίσης να οδηγήσουν σε δυσκολίες στην πώληση του ακινήτου αργότερα. Για παράδειγμα, ένας θορυβώδης νέος αυτοκινητόδρομος ή μια αιχμή του εγκλήματος μπορεί να υποτιμήσει την ιδιοκτησία. (Για σχετική ανάγνωση, δείτε: Οι πιο σημαντικοί παράγοντες για την επένδυση στην ακίνητη περιουσία. )

Ένας πιο προσιτός τρόπος να επενδύσετε και να επωφεληθείτε από την ακίνητη περιουσία είναι μέσω των επιλογών ακινήτων.

Τι είναι μια επιλογή ακίνητης περιουσίας;

Μια επιλογή ακινήτου είναι μια ειδικά σχεδιασμένη σύμβαση μεταξύ αγοραστή και πωλητή. Ο πωλητής προσφέρει στον αγοραστή τη δυνατότητα να αγοράσει ένα ακίνητο για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα σε σταθερή τιμή. Ο αγοραστής αγοράζει το δικαίωμα αγοράς ή μη αγοράς του ακινήτου κατά το χρόνο αυτό. Για το δικαίωμα αυτής της επιλογής, ο αγοραστής πληρώνει στον πωλητή ένα δικαίωμα προτίμησης. Εάν ο αγοραστής αποφασίσει να αγοράσει το ακίνητο (με άλλα λόγια, ασκεί την επιλογή ακίνητης περιουσίας), ο πωλητής πρέπει να πουλήσει το ακίνητο στον αγοραστή σύμφωνα με τους όρους της προϋπάρχουσας σύμβασης.

Ίσως έχετε συναντήσει την έννοια των επιλογών κατά την αγορά μετοχών. Οι επιλογές παρέχουν πολλές επιλογές στον αγοραστή. Μπορούν να ασκηθούν νωρίς, μέχρι τη λήξη της προθεσμίας ή να πωληθούν σε έναν δεύτερο αγοραστή πριν από τη λήξη τους. Οι επιλογές ακινήτων χρησιμοποιούνται συνήθως από κατασκευαστές ακινήτων και επενδυτές σε εμπορικά ακίνητα ή ακίνητα υψηλής ποιότητας. Οι επιλογές για ακίνητα παρέχουν μεγαλύτερη ευελιξία και χαμηλού κόστους συναλλαγές και επενδυτικές ευκαιρίες στους αγοραστές, με περιορισμένα οφέλη για τους πωλητές. (Για σχετική ανάγνωση, δείτε: Πώς λειτουργούν οι επιλογές ακινήτων.)

Παράδειγμα εμπορικών επιλογών ακινήτων

Εδώ είναι μια ολοκληρωμένη ανάλυση του κινδύνου και της ανταμοιβής ενός σεναρίου επιλογών ακινήτων. Ας υποθέσουμε ότι ένας οικοδόμος έχει $ 500.000 και θέλει να αγοράσει γη εισηγμένη για $ 2 εκατομμύρια. Ο οικοδόμος δεν είναι σίγουρος για μερικά πράγματα:

  1. Μπορεί ο οικοδόμος να συγκεντρώσει 1, 5 εκατομμύρια δολάρια μέσω τραπεζικών δανείων ή άλλων πηγών;
  2. Μπορεί ο οικοδόμος να αποκτήσει τις απαραίτητες άδειες για οικιστική ή εμπορική ανάπτυξη ή περαιτέρω υποδιαίρεση της περιουσίας;
  3. Μπορεί ο οικοδόμος να συγκεντρώσει χρήματα και να λάβει άδειες πριν ένας άλλος οικοδόμος αγοράσει τη γη;

Σε αυτή την περίπτωση, μια επιλογή ακινήτου είναι κατάλληλη. Για ένα καθορισμένο μη επιστρεφόμενο κόστος (που ονομάζεται πριμοδότηση για ακίνητη περιουσία), π.χ. 25.000 δολαρίων, ο οικοδόμος μπορεί να συνάψει με τον πωλητή μια σύμβαση επιλογής ακινήτου. Η επιλογή ακινήτων επιτρέπει στον οικοδόμο να κλειδώσει την τιμή πώλησης ακινήτου στα 2 εκατομμύρια δολάρια σε διάστημα έξι μηνών.

Η σύμβαση επιλογής ακινήτων θα περιλαμβάνει τους ακόλουθους όρους:

  • Στοιχεία ιδιοκτησίας (τοποθεσία, μέγεθος και άλλα στοιχεία)
  • Διάρκεια της σύμβασης (έξι μήνες από την ημερομηνία συναλλαγής)
  • Ποσό προαιρετικής προμήθειας ή αντιπαροχή (25.000 $ μη επιστρεπτέα από τον αγοραστή στον πωλητή κατά την ημερομηνία συναλλαγής)
  • Συμφωνηθείσα τιμή αγοράς εάν η επιλογή ασκείται κατά τη διάρκεια της σύμβασης (2 εκατομμύρια δολάρια)

Για την εξάμηνη διάρκεια της σύμβασης, υπάρχουν τέσσερα πιθανά σενάρια.

Σενάριο 1: Ο οικοδόμος έχει εγκριθεί για τραπεζικό δάνειο 1, 5 εκατ. Δολαρίων. Επιβεβαιώνει επίσης ότι μπορεί να λάβει τις απαραίτητες άδειες για ανάπτυξη. Ασκεί την επιλογή του ακινήτου να αγοράσει το ακίνητο στην προκαθορισμένη τιμή των 2 εκατομμυρίων δολαρίων. Ο πωλητής λαμβάνει 2 εκατομμύρια δολάρια συν διατηρεί την πρόσθετη πριμοδότηση δικαιωμάτων προαιρέσεως ύψους 25.000 δολαρίων.

Σενάριο 2: Μετά από δύο μήνες, ο οικοδόμος ανακαλύπτει ότι δεν θα είναι σε θέση να λάβει άδεια ανάπτυξης. Τους επόμενους τέσσερις μήνες, ο οικοδόμος καταφέρνει να βρει ένα άλλο μέρος πρόθυμο να αγοράσει το ακίνητο για 2 εκατομμύρια δολάρια. Ο οικοδόμος πωλεί την επιλογή ακίνητης περιουσίας στο νέο συμβαλλόμενο μέρος για μια νέα τιμή των $ 30.000. Το νέο συμβαλλόμενο μέρος αντικαθιστά τον κατασκευαστή στην αρχική σύμβαση επιλογής. Το νέο συμβαλλόμενο μέρος ασκεί την επιλογή και αγοράζει το ακίνητο για 2 εκατομμύρια δολάρια. Ο πωλητής λαμβάνει 2 εκατομμύρια δολάρια από το νέο συμβαλλόμενο μέρος και διατηρεί το ασφάλιστρο δικαιωμάτων προτίμησης $ 25.000 από τον οικοδόμο. Ο οικοδόμος πώλησε την επιλογή για $ 30.000, γι 'αυτό κάνει $ 5.000 και δεν είναι φορτωμένο με ένα ακίνητο που δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει.

Σενάριο 3: Ο οικοδόμος είναι απλώς ένας αγοραστής δικαιωμάτων που επιθυμεί να επωφεληθεί από την ανατίμηση του ακινήτου. Εάν η απαιτούμενη τιμή των 2 εκατομμυρίων δολαρίων αυξάνεται σε 2, 2 εκατομμύρια δολάρια σε πέντε μήνες, ο οικοδόμος θα ωφεληθεί από την άσκηση της δυνατότητας αγοράς του ακινήτου και πώλησης του ακινήτου με κέρδος. Στο τέλος της συναλλαγής, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου λαμβάνει 2 εκατομμύρια δολάρια συν το ασφάλιστρο των 25.000 δολαρίων, ο κατασκευαστής κερδίζει κέρδος 175.000 δολαρίων και ο νέος αγοραστής δικαιωμάτων αγοράζει το επιθυμητό ακίνητο με τρέχουσες τιμές της αγοράς.

Σενάριο 4 : Ο οικοδόμος δεν είναι σε θέση να εξασφαλίσει δάνειο ή άδειες. Επίσης, δεν μπορεί να βρει έναν νέο αγοραστή για την επιλογή του. Ο οικοδόμος αφήνει να λήξει η επιλογή και να χάσει το premium. Ωστόσο, ο αγοραστής ήταν σε θέση να αποφύγει μια δυνητικά κακή επένδυση ύψους 2 εκατομμυρίων δολαρίων καταβάλλοντας το ασφάλιστρο των 25.000 δολαρίων (1, 25% της πραγματικής τιμής διαπραγμάτευσης). Ο πωλητής επωφελείται από τα $ 25.000 και συνεχίζει να ψάχνει για έναν αγοραστή.

Σε όλες τις περιπτώσεις, όταν έχει τεθεί σε ισχύ ένα συμβόλαιο για ακίνητα, ο πωλητής δεν έχει πλέον την επιλογή να πουλήσει το ακίνητο ή σε ποια τιμή. Ο πωλητής πρέπει να περιμένει έξι μήνες για την απόφαση του αγοραστή. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο ο πωλητής λαμβάνει και διατηρεί το δικαίωμα προτίμησης ανεξάρτητα από το τι τελικά αποφασίζει ο αγοραστής.

Η κατώτατη γραμμή

Οι επιλογές ακινήτων προσφέρουν μια μέθοδο χαμηλότερου κόστους για το εμπόριο, την επένδυση και το κέρδος από επενδύσεις σε ακίνητα. Εντούτοις, είναι πραγματικά εξωχρηματιστηριακές συμβάσεις μεταξύ δύο μεμονωμένων μερών χωρίς εξωτερική κανονιστική εποπτεία. Τα εμπλεκόμενα μέρη πρέπει να διασφαλίσουν ότι η σύμβαση επιλογής είναι δίκαιη. Η προεπιλογή από τον πωλητή δικαιωμάτων προαίρεσης είναι μια από τις μεγαλύτερες προκλήσεις στις συμφωνίες επιλογής ακινήτων. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η μόνη προσφυγή του αγοραστή είναι αγωγή. Η έλλειψη διαθέσιμων στο κοινό πληροφοριών και προηγούμενων αρχείων σχετικά με τους συμμετέχοντες στον τομέα των ακινήτων είναι μια άλλη πρόκληση. Οι επενδυτές των ακινήτων πρέπει επίσης να εξετάσουν πρόσθετα έξοδα, όπως τα τέλη για νομικές υπηρεσίες όπως η σύνταξη και η καταχώρηση της σύμβασης.

(Για περαιτέρω ανάγνωση, δείτε: Επενδύστε σε ακίνητα με $ 1.000 ή λιγότερα .)

Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.
Συνιστάται
Αφήστε Το Σχόλιό Σας