6 Οικονομικά Προϋποθέσεις για την αγορά ενός σπιτιού
Είτε βρίσκεστε σε αγορά αγοραστή είτε σε μια αγορά πωλητή, όταν βρείτε ένα σπίτι που αισθάνεται σαν σπίτι, θα θελήσετε να το αγοράσετε το συντομότερο δυνατό. Ωστόσο, δεν είναι τόσο απλό. Πολλά οικονομικά ζητήματα θα καθορίσουν αν θα μπορείτε να αγοράσετε το σπίτι, καθώς και τους όρους της υποθήκης σας. Η γνώση αυτών των πληροφοριών εκ των προτέρων θα σας βοηθήσει να λάβετε καλύτερες αποφάσεις και θα καταστήσετε την διαδικασία έγκρισης υποθηκών σας ομαλή και γρήγορα.
Οικονομική προϋπόθεση # 1: Έχετε επαρκή προκαταβολή
Το όνειρό σας για την ιδιοκτησία σπιτιού μπορεί γρήγορα να διαλυθεί αν δεν μπορείτε να δώσετε επαρκές χρηματικό ποσό για την προκαταβολή σας.
"Οι δανειστές έχουν ενισχύσει τις απαιτήσεις από την οικονομική κρίση το 2008", λέει ο Karen R. Jenkins, πιστοποιημένος τραπεζίτης ενυπόθηκων δανείων ο οποίος είναι ο πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της KRJ Consulting στην Κολομβία της Νότιας Καρολίνας. "Ως αποτέλεσμα, οι μελλοντικοί δανειολήπτες που επιθυμούν να αγοράσουν ένα σπίτι πρέπει να έχουν κάποιο« δέρμα στο παιχνίδι »για να δικαιούνται ένα σπίτι», λέει ο Jenkins ότι τα περισσότερα προγράμματα δανείων απαιτούν ελάχιστη προκαταβολή 3, 5%.
Μπορεί να γνωρίζετε ανθρώπους που αγόραζαν σπίτια στο παρελθόν χωρίς προκαταβολή - ή ίσως να είστε ένας από αυτούς τους ανθρώπους. Αυτό είναι πολύ λιγότερο πιθανό σενάριο σήμερα, καθώς οι τράπεζες προσπαθούν να περιορίσουν τον κίνδυνο αθέτησης των δανειοληπτών. "Ένας δανειολήπτης με το δέρμα στο παιχνίδι είναι λιγότερο πιθανό να χρεοκοπήσει όταν η πορεία γίνει σκληρή", λέει ο Stacey Alcorn, ιδιοκτήτης και επικεφαλής της ευτυχίας στο LAER Realty Partners της Βοστώνης. Για παράδειγμα, όταν οι τιμές των ακινήτων υποβαθμίζονται, ο δανειολήπτης που έχει βάλει τη ζωή του σε αυτή την ιδιοκτησία είναι πιο πιθανό να κρεμάσει και να βγάλει τη θύελλα, περιμένοντας τις τιμές των ακινήτων να αυξηθούν και πάλι, λέει ο Alcorn. Από την άλλη πλευρά, "ένας δανειολήπτης που έχει θέσει μηδενικά χρήματα κάτω είναι πιθανό να περπατήσει μακριά από το ακίνητο και αφήστε την τράπεζα να το πάρει μέσω αποκλεισμού."
Οικονομική προϋπόθεση # 2: Βρείτε ένα προσιτό επιτόκιο
Οικονομική προϋπόθεση # 3: Έχετε ένα ελάχιστο αποδεκτό πιστωτικό αποτέλεσμα
Η βαθμολογία σας FICO θα αντικατοπτρίζει εάν πληρώνετε τις πιστωτικές σας κάρτες και καθυστερείτε να πληρώσετε τους λογαριασμούς σας, κάτι που μπορεί να αποτελέσει άλλο οικονομικό εμπόδιο για τους πιθανούς ιδιοκτήτες σπιτιού που χρειάζονται υποθήκη. "Οι βαθμολογίες FICO λένε στην τράπεζα την ικανότητά σας να πληρώνετε τους λογαριασμούς σας μηνιαίως και πόσο συνολικό χρέος έχετε. Εάν είστε σε μέγιστη έκταση σε όλες τις πιστωτικές σας κάρτες, η βαθμολογία FICO θα είναι χαμηλή και αυτό θα βλάψει τις πιθανότητές σας για χρηματοδότηση επειδή οι τράπεζες δεν θέλουν να δανείσουν σε κάποιον που ζει από πιστωτικές κάρτες ", λέει ο Alcorn.
Τι θεωρείται ως αποδεκτή βαθμολογία FICO; Η Amy Tierce, περιφερειακή αντιπρόεδρος της Wintrust Mortgage στο Needham της Μασαχουσέτης, σημειώνει ότι παρόλο που το FHA προσφέρει χρηματοδότηση σε δανειολήπτες με πιστωτικό αποτέλεσμα μόλις 500, οι περισσότεροι δανειστές έχουν προσθέσει τις δικές τους απαιτήσεις. Έτσι, θα είναι μια πρόκληση να βρείτε έναν δανειστή που θα συνεργαστεί με έναν δανειολήπτη με πιστωτικό αποτέλεσμα κάτω από 640. (Για περισσότερες πληροφορίες, διαβάστε: Τι είναι ένα καλό πιστωτικό αποτέλεσμα; )
Ωστόσο, οι μέγιστες πιστωτικές κάρτες δεν είναι το μοναδικό σας μέλημα. "Αν έχετε καθυστερήσει 30, 60 ή 90 ημέρες αργότερα στους υπόλοιπους λογαριασμούς σας, τα πιστωτικά σας αποτελέσματα θα είναι και πάλι χαμηλά και οι τράπεζες δεν θέλουν να δανείσουν χρήματα σε κάποιον που θα πρέπει συνεχώς να ικετεύουν για τα χρήματά τους", λέει ο Alcorn, προσθέτοντας ότι "οι συλλογές, η πτώχευση ή ο αποκλεισμός στην πίστωσή σας λέει στην τράπεζα ότι δεν έχετε κανένα πρόβλημα να απορρίπτετε τις δεσμεύσεις σας και, απλά, δεν θέλουν να είναι επόμενοι".
Οικονομική προϋπόθεση # 4: Έχει λόγο δανεισμού προς εισόδημα μικρότερο ή ίσο με 43%
Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που υπερεκμεταλλεύονται ίσως καταλήγουν να τρώνε ζυμαρικά Ramen κάθε μέρα σε ένα σπίτι που τελικά θα χάσουν. Είναι σημαντικό να είστε ρεαλιστές για το τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά.
"Οι τράπεζες χρησιμοποιούν δείκτη χρέους προς εισόδημα για να καθορίσουν εάν ο δανειολήπτης μπορεί να αντέξει οικονομικά να αγοράσει ένα σπίτι", λέει ο Alcorn. "Για παράδειγμα, ας πούμε ότι ένας δανειολήπτης κερδίζει $ 5.000 το μήνα. Η τράπεζα δεν θέλει το συνολικό σας χρέος, συμπεριλαμβανομένης της νέας πληρωμής υποθηκών, συν τις πληρωμές αυτοκινήτου, τις πληρωμές με πιστωτικές κάρτες και άλλες μηνιαίες υποχρεώσεις, να υπερβεί ένα ορισμένο ποσοστό αυτού του εισοδήματος. "Τον Ιανουάριο του 2014, δηλώνοντας ότι ο λόγος χρέους προς εισόδημα δεν μπορεί να υπερβεί το 43%. (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε: Τι θεωρείται ως ένας καλός δείκτης DTI; )
Ωστόσο, η Alcorn προειδοποιεί ότι μόνο επειδή η τράπεζα αισθάνεται ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά μια συγκεκριμένη πληρωμή υποθηκών δεν σημαίνει ότι μπορείτε στην πραγματικότητα. "Για παράδειγμα, η τράπεζα δεν γνωρίζει ότι έχετε μια μεγάλη οικογένεια, ή κόστος παιδικής φροντίδας, ή γήρανση γονείς που φροντίζετε. Είναι σημαντικό να έχετε μια ειλικρινή συνομιλία σχετικά με τις μηνιαίες πληρωμές σας με την ομάδα υποθηκών σας, έτσι ώστε να μην πάρετε πάνω από το κεφάλι σας. "
Ο Jenkins συμφωνεί, προσθέτοντας ότι «υπάρχουν πρόσθετα έξοδα που σχετίζονται με την ιδιοκτησία ενός σπιτιού που δεν μπορεί να υποστείτε ενώ ενοικιάζετε. Βεβαιωθείτε ότι υπολογίζετε όλα τα μηνιαία έξοδα και χρέη και αφήστε τον προϋπολογισμό σας να λάβει την τελική απόφαση σχετικά με το τι μπορείτε άνετα να πληρώσετε».
Χρηματοοικονομική προϋπόθεση # 5: Έχετε τη δυνατότητα να πληρώσετε τα έξοδα κλεισίματος
Υπάρχουν πολλά τέλη που σχετίζονται με μια υποθήκη σπιτιού, και θα μπορούσατε να είστε σε για μια αγενή οικονομική αφύπνιση εάν δεν ξέρετε εκ των προτέρων τι να περιμένετε.
Παρόλο που το κόστος κλεισίματος ποικίλλει από δανειστή σε δανειστή και κατάσταση σε κράτος, "οι δανειολήπτες πληρώνουν για την αξιολόγηση, την πιστωτική έκθεση, τα τέλη δικηγόρου / πράκτορα κλεισίματος, τα τέλη εγγραφής και τα τέλη επεξεργασίας / αναδοχής", λέει ο Alcorn, προσθέτοντας ότι το κόστος κλεισίματος είναι συνήθως το 1% το ποσό δανείου.
Ωστόσο, ο Jenkins λέει ότι τα τέλη θα μπορούσαν να φθάσουν το 3%. "Οι δανειστές πρέπει τώρα να σας παράσχουν μια περιεκτική" εκτίμηση καλής πίστης "των τελών που θα υποβληθείτε σε ένα συγκεκριμένο δάνειο. Οι κανόνες είναι επίσης πιο αυστηροί από τις εκτιμήσεις του δανειστή και δεν υπάρχει πολύ περιθώριο για τα τέλη που αναφέρθηκαν να αλλάξουν στον πίνακα κλεισίματος. "Συμβουλεύει τους αγοραστές να επανεξετάσουν την εκτίμηση καλής πίστης και να θέσουν ερωτήσεις εάν δεν είστε σίγουροι για το τι αντιπροσωπεύει ένα συγκεκριμένο τέλος .
Χρηματοοικονομική προϋπόθεση # 6: Έχετε απαιτούμενη οικονομική τεκμηρίωση
Η ανεπαρκής τεκμηρίωση μπορεί να καθυστερήσει ή ακόμα και να σταματήσει τη διαδικασία έγκρισης δανείου, οπότε πρέπει να μάθετε τι πρέπει να φέρετε στο τραπέζι.
"Ο δανειστής σας θα πρέπει να έχει πλήρη και ολοκληρωμένη λίστα ελέγχου των απαιτούμενων εγγράφων για την υποστήριξη της αίτησης δανείου σας ανάλογα με την κατάσταση της απασχόλησης και του εισοδήματός σας", λέει ο Tierce. "Αν ξεκινάτε με μια προκαταρκτική έγκριση, βεβαιωθείτε ότι ο δανειστής ζητάει όλη την τεκμηρίωση της διαδικασίας, δεδομένου ότι μια προ-έγκριση χωρίς λεπτομερή επισκόπηση τεκμηρίωσης είναι άχρηστη. Μπορεί να χάσετε κάτι που θα μπορούσε να οδηγήσει στη μείωση του δανείου σας αργότερα εάν η διαδικασία προ-έγκρισης δεν είναι εξαιρετικά καλά τεκμηριωμένη. "
Τι είναι η προ-έγκριση; Σύμφωνα με τον Jenkins, είναι "μια προκαταρκτική έγκριση βάσει του τι δήλωσε ο δανειολήπτης σχετικά με την αίτηση (εισόδημα, χρέος, περιουσιακά στοιχεία, απασχόληση κλπ.) Η πραγματική διαδικασία έγκρισης επικυρώνει τα έσοδα, τα περιουσιακά στοιχεία και το χρέος χρησιμοποιώντας διάφορες μεθόδους ακροάσεις, φορολογικές δηλώσεις, τραπεζικές δηλώσεις, W2 και επαληθεύσεις της απασχόλησης. "
Η Tierce προσθέτει ότι "στις ανταγωνιστικές αγορές, οι πωλητές και οι μεσίτες ακινήτων δεν θα εξετάσουν ούτε μια προσφορά χωρίς να γνωρίζουν ότι ο αγοραστής έχει εγκριθεί εκ των προτέρων." Πρόσθετα έγγραφα θα μπορούσαν να ζητηθούν αργότερα ή καθ 'όλη τη διαδικασία. "Η διαδικασία αναδοχής είναι εξαντλητική και ορισμένα έγγραφα ενδέχεται να δημιουργήσουν ερωτήσεις ή ανησυχίες που απαιτούν πρόσθετη τεκμηρίωση. Απλά πάρτε μια βαθιά αναπνοή και δώστε στον δανειστή ό, τι ζητούν, το συντομότερο δυνατό, για να ολοκληρώσετε την έγκρισή σας. "
Η κατώτατη γραμμή
Προτού να σκεφτείτε να αγοράσετε το σπίτι των ονείρων σας, πρέπει να είστε βέβαιοι ότι τα οικονομικά σας είναι εντάξει και ότι έχετε προετοιμάσει με σύνεση και επιμελώς πριν αρχίσει η διαδικασία έγκρισης υποθηκών.